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今回は、台東区浅草橋の区分マンションの成約事例をご紹介します。

本件は、賃貸中のオーナーチェンジ物件。
そして、ワンルームマンション特有の「出口の現実」が非常によく表れた取引でした。

■ ご相談の始まりは「静かなマイナス」への違和感

売主様（U様）は、顧問税理士事務所様からのご紹介で当社にご相談くださいました。

「家賃はきちんと入っているんです。
　ただ、管理費や修繕積立金、ローン返済を差し引くと、
　毎月ほんの少しですが、キャッシュフローがマイナスになっていて…」

額としては大きくない。
生活が苦しくなるほどでもない。

しかしU様が気にされていたのは、
“金額”ではなく“構造”でした。

「この状態を、
この先も何年も続けて良いのかが分からなくなってきて…」

ワンルームマンションのご相談で、
実は最も健全で、最も早い判断につながる入り口です。

キャッシュフローが大きくプラスなら判断は簡単、大きくマイナスなら対処も早い

問題は、
「少しだけマイナス」という状態です。
気づかないふりもできる。先送りもできる。
しかしその間にも、修繕積立金は上がり、銀行評価は下がり、出口条件は、静かに悪化していく・・・。
これが、ワンルーム区分マンションの現実です。

■ ワンルームマンションの“出口”は銀行評価で決まる

ここでU様と一緒に整理したのが、「売るときに誰が買うのか？」という視点です。

オーナーチェンジのワンルームマンションの場合、
購入者の多くは個人投資家もしくは区分マンションの買取再販業者。

そして、この層が必ず見るのが銀行の評価額です。

ここが重要なポイントです。

ワンルームマンションの出口価格は
「市場価格ではなく銀行評価に強く引っ張られる」
という現実があります。

■ 管理費・修繕積立金が「数千円」上がるだけで…

銀行評価は、家賃・管理費・修繕積立金・築年数
これらを元に計算されます。

例えば、
管理費や修繕積立金が数千円上がっただけで、
銀行評価額が数十万円単位で下がるということは、決して珍しくありません。

そして区分マンションは、築年数が経過するほど修繕積立金が上がる構造です。

これは避けられません。

つまり、「何もしなくても、時間が経つだけで出口条件は悪くなる」
これがワンルーム区分の現実です。

■ 「毎月手出し」になっていることに気づいていますか？

もう一つ、U様と共有した視点があります。
それは、ローン残債と売却価格のバランス。

・家賃は入っている
・でも、管理費・修繕積立金・ローン返済を差し引くと
毎月わずかでも手出しになっている

この状態を「仕方ない」で済ませて良いのかどうか。
毎月お金を足しながら資産価値が下がっていく可能性のあるものを本当に持ち続けるべきか？
この問いを、数字で冷静に整理しました。

■ 選ばれたのは「区分マンション買取再販業者」

今回の売却先は、
区分マンションを専門とする買取再販業者でした。

ワンルームマンションは、実需向けよりもプロに売る方がスムーズに着地するケースが多い
というのが実務の感覚です。

銀行評価を前提に話が進む
条件調整が早い
引渡しまでがシンプル

「高く見せる」よりも「きれいに終わらせる」ことを優先した取引でした。

■ 売主様の言葉がすべてを表していました

お引渡し後、U様からこんな言葉をいただきました。

「正直、もう少し持てば良いのかなとも思っていました。
でも、数字で説明してもらって
“今が一番バランスが良い”と納得できました。」

ワンルームマンションの売却は、
感情ではなくタイミングと構造の判断です。

■ 担当者より

区分マンションは買う時より売る時のほうが難しい商品です。
特にオーナーチェンジ物件は、修繕積立金の上昇、銀行評価の低下、ローン残債とのズレ
これらが静かに、確実に効いてきます。

「まだ困っていない」そのタイミングこそが、一番選択肢が多い時期です。

■ ワンルームマンションをお持ちの方へ

毎月、いくら手出しになっているか
修繕積立金は今後どうなるか
売った場合、ローンはどうなるか

これらを整理せずに「なんとなく持ち続ける」のは、少しリスクが高い時代になっています。

売る・売らないを決めるための相談
それだけでも構いません。

つなぐみらい株式会社では、
現実的な数字と出口を前提に、
正直なお話をさせていただいています。