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【駒沢大学 徒歩11分｜延床1,500㎡超・大型一棟RC】
■アクセス
・東急田園都市線「駒沢大学」駅 徒歩11分
渋谷直通の人気路線。周辺は大学・住宅街・店舗が混在し、安定した賃貸需要あり。
■物件概要
・1992年2月築
・鉄筋コンクリート造 地下1階付5階建
・総戸数：9戸（事務所×3、スタジオ×2、住居×4）
・敷地面積：539.82㎡（約163.29坪）
・延床面積：1,578.38㎡（約477.45坪）
・現況：賃貸中
→ワンフロアのボリュームが大きく、テナント・事務所系に向いた構造。
■用途地域・法令
（敷地が2つの用途地域にまたがるタイプ）
①近隣商業地域
・建蔽率／容積率：80％／300％
・防火地域：防火地域
・高度地区：第3種高度地区
②第一種中高層住居専用地域
・建蔽率／容積率：60％／200％
・準防火地域
・高度地区：19m第2種高度地区
※商業系と住居系のミックスによる柔軟な用途設定が可能。
■投資ポイント
✔ 延床1,500㎡超の希少規模
都心RC一棟で“延床1,500㎡オーバー”は供給が極めて少なく、
事務所＋多用途物件は希少性が高い。
✔ 住居・事務所・スタジオのミックス用途
・テナント系：3戸（事務所）
・スタジオ：2戸（特殊用途で高単価）
・住居：4戸
用途分散により、景気変動リスクの平準化 が可能。
安定稼働しやすく、修繕積立のキャッシュフローにも余裕が出る規模。
✔ 駒沢大学エリアの安定需要
・田園都市線×渋谷・三軒茶屋エリア近接
・住宅・オフィス・サービス店舗の需要が高い
・スタジオ用途は再現性薄く、空きにくい上に賃料も落ちにくい
✔ 大規模敷地（539㎡）＋複数用途地域のメリット
・将来の建替・再利用時に柔軟なプランニングが可能
・近隣商業×中高住居のミックスで事務所系・SOHO系に相性が良い
・接道条件次第ではボリューム確保もしやすい（物件次第）
✔ RC造×防火地域メインで長期保有向き
・減価償却よりも出口価値重視の資産タイプ
・金融機関の評価が付きやすい
・修繕計画を組めば長期安定キャッシュフロー
■総評（投資家向けまとめ）
駒沢大学11分という立地で、延床1,500㎡超の大型RC、
事務所・スタジオ・住居の複合用途という希少性の高い一棟。
・規模
・用途の分散
・立地
・将来の土地再利用性
これらを兼ね備え、長期保有向けの安定収益物件として魅力が強いタイプです。
