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2021.01.13

将来の年金に不安がある20代30代の人ほど不動産投資を始めるべき理由

少子高齢化が進行している日本では、現在20代、30代の人たちが老後を迎えたとき、今の高齢者と同じように年金を受給できるとは限りません。厚生労働省が行った試算でも将来的な年金財政は厳しくなるという認識が改めて示されており、所得代替率という現役世代の頃の所得に対して年金がどれだけ支給されるかという数値において「50%は維持」を謳っているものの、それが精一杯であることが透けて見える状況です。

受給する人が増える一方で払い込む人は減るため、現在20代、30代といった若い世代の人たちにとって年金は決してアテにできるものではなく、むしろ破綻してもおかしくないものに映っていることと思います。「老後に2,000万円が不足する」という衝撃的な報告書の内容も明らかになり、老後資金に不安を感じる人はとても多いことでしょう。

そんな不安を解消するひとつの方法としておすすめしたいのが、長期的な視野に立った資産形成ができる不動産投資です。今回は、若い世代の人たちが老後を見すえた時に不動産投資が有利に働く理由を解説します。

1.日本人の8割が老後資金に不安を感じている

日本ファイナンシャルプランナー協会が行った調査によると、なんと日本人の約8割にあたる人たちが老後資金に対する不安を感じていることが明らかになっています。これだけ多くの人が老後資金に対する不安を感じている理由と実情を考察してみましょう。

1-1.年金制度が崩壊する可能性も

年金不安が叫ばれて久しいですが、冒頭で述べたように高齢化が進行することで受給者は増え続け払い込む人は減り続けています。どんどん条件が悪くなると考えるのは当然のことで、最悪の場合は年金制度そのものが破綻してしまうのではないかと懸念する声もあります。

破綻するまではいかなくとも、受給額が減る、支給開始年齢が引き上げられるなど、条件が改悪されていく可能性は十分にあります。

1-2.生活費はなかなか減らせない

受給できる年金額が下がるからといって、生活に必要なお金が大きく減らせるわけではありません。老後の月額生活資金は平均で27万2,000円となっており、厚生年金と国民年金合わせて21万円の給付があっても6万円程度の赤字になっています(高齢夫婦無職世帯の家計調査)。

生活費以外にも、夫婦で海外旅行をしたい、孫に何か買ってやりたい、老人ホームに入りたいと思うと、さらにお金は必要になります。このような老後に必要なお金は、自分で用意しなければなりません。

そんな状況にかかわらず、今の預貯金の利率は非常に低く0.002%なども普通です。このままでは一向に資産を増やすことができませんが、早くから適切な資産運用をはじめることで、無理なく老後資金をつくることができます。

2.「第2の年金」として考える不動産投資

不動産投資によって得られる賃料収入は、いわば「第2の年金」です。なぜそう呼べるのか、そして不動産投資が老後資金の構築に役立つ理由について解説します。

2-1.30代だから活かせる不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資による利益とは、購入した物件の売却収入を得るか(キャピタルゲイン)、入居者に貸すことで賃貸収入を得るか(インカムゲイン)のどちらかです。投資の基本は「安く買って高く売る」ですが、初心者が不動産の売却収入を得るのは、金額も大きいだけに容易ではありません。そこで一般的にはローンを組んで物件を購入し、毎月の賃料収入を得る方法がセオリーとなります。

不動産投資が30代など若い現役世代に向いた資産形成方法といえる理由は、いくつかあります。まず安定した給与収入があるうちであればその信用をもとにローンを組んで物件を購入することができます。数ある投資の中で商品の購入のためにローンを組めるのは不動産投資の特徴であり、これは他の金融商品と比べても有利な点といえます。

ご存じの通り、今はマイナス金利時代です。金融機関でのローンも低利で契約が可能です。退職して収入がなくなった後に長期のローンを組んで物件を購入するのは現実的ではないため、まさに現役世代向けの投資といえるでしょう。

自己資金より大きな額の商品が購入できるということは、レバレッジ効果をきかせられるということです。レバレッジというとFX(外国為替証拠金取引)を思い浮かべて「怖い」と感じてしまう人もいるかもしれませんが、為替などと比べて不動産の価格変動はそれほど大きくはありません。例えば為替相場では一気に2割、3割といった高いボラティリティ(変動幅)を示すことがありますが、不動産がそこまで急激に値下がりすることはほとんどありません。

また、銀行とローン契約を結ぶ際は団体信用保険に加入するのが一般的ですが、この団信と呼ばれる保険があるおかげで、万が一不慮の事故などで亡くなってもローン残額の支払いが免除されます。そのため残された家族に対して生命保険と同等の機能を果たすことができるのです。

また、これは入居者がいることが前提ですが、月々決まった額の収入が入ってくることも大きなメリットといえます。キャッシュフローの面はもちろん、心理的にもプラスといえるのではないでしょうか。これは退職後でも物件を持っている限り入ってくるわけですから、これが「第2の年金」と呼ばれる所以です。

2-2.不動産投資で老後にどれくらいの収入が見込める?

それでは、30代など若い世代の人が不動産投資に参入した場合、老後にどの程度の収入を見込むことができるのでしょうか。あるケースを想定して試算してみたいと思います。想定条件は、人気の高いワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資は区分マンション物件といって1戸単位で物件を購入して賃貸経営ができるため、参入障壁の低さと空室リスクの低さが魅力です。東京都内で2,500万円のワンルームマンション物件を購入し、家賃は10万円という想定条件とします。500万円を自己資金として、2,000万円のローンを組んで購入したとしましょう。

オリックス銀行の変動金利型であれば、優遇などを受けない場合のローン金利は3.675%なので、これを適用して35年ローンを組むと、毎月の返済額は約8万4,000円です。家賃が10万円なのでローン返済中は家賃がほぼそのままローン返済に回される計算になりますが、ローン完済後はそれがオーナーの不労所得となります。

ローン完済後は築年数が古くなっているので一定の家賃下落はあると思いますが、それでも7~8万円程度の「第2の年金」が入り続けるのは大きな意味を持ちます。ワンルームマンション投資は1戸から始めて、2戸、3戸と規模を拡大していくのがセオリーなので、老後を迎えるまでに複数戸を所有していたら「第2の年金」はより大きな金額になります。

2-3.貯蓄よりお得な不動産投資

老後のために貯蓄をしておかなければならないとお考えの方はとても多いと思いますが、実は不動産投資は貯蓄よりもお得であることをご存じでしょうか。その理由は、利回りの違いです。

貯蓄の場合、銀行の定期預金金利は大手メガバンクの相場で0.002%です。これはもうほぼゼロといっても良い水準で、貯蓄をしていてもお金が増えることはないと考えて良いでしょう。

その一方で不動産投資の利回りはマンション物件が高額になる東京都内であっても4%台程度はあるため、貯蓄と比べても桁が違います。先ほどご紹介した事例では2,500万円の物件で満室経営になれば年間240万円の家賃を見込むことができるので、単純に利回りは9.6%になります。これだけの利回りで運用できる投資商品が他にあるのであればそれも有望だと思いますが、実際にはなかなかないでしょう。

こうした利回りの高さも不動産投資の大きなメリットなので、老後資金づくりや老後の収入源確保に有効と言われているのです。

3.不動産投資を始めるならパートナー会社選びが大事

30代でサラリーマンをしているという人にとって、不動産投資は全く未知の世界だと思います。そんな初心者の人にとって重要なのが、「パートナー」選びです。パートナーとは顧客に収益物件の提案や販売、サポートなどを行う不動産投資会社のことです。

3-1.パートナー会社選びのポイント

不動産投資会社を「パートナー」と表現しているのは、収益物件の購入がゴールではなく、そこから長い賃貸経営が始まるからです。物件の提案や販売だけで付き合いが終わるわけではなく、そこから始まる賃貸経営においても不動産投資会社の存在が大きな意味を持ちます。

少々極論になりますが、不動産投資会社選びを間違えなければ、不動産投資は成功に大きく近づいたと言っても良いでしょう。その逆も然りなので、不動産投資会社選びはとても重要です。

そこで、良いパートナーを選ぶためのポイントを箇条書きにまとめました。

  • 収支シミュレーションの根拠が明確で分かりやすい
  • 購入直後だけではなく将来を含めた提案をしてくれる
  • メリットだけではなくリスクについての説明も丁寧である
  • 「寝ていても収入」「不労所得」などと強調しすぎる会社は要注意
  • リピーターが多い
  • ネット上に悪い評判があまりない
  • 人としての付き合いを考えた時、担当者と話しやすい
  • 資本金が大きく社歴が長い
  • セミナーや個別説明会などを開催して情報発信に熱心である

これらすべてに共通する重要なポイントは「信頼できるか」ということです。

4.返済済みの資産活用で老後は安泰

ローンを組んで物件を購入すると、退職するまではローンの返済や管理費だけであまり利益にならないかもしれません。先ほどの収支モデル試算でも、ローン返済までは家賃がそのまま返済に回されることがお分かりいただけたと思います。しかし、ローンの完済時期を退職時に合わせておけば、老後は管理費を除いた家賃収入がそのまま手元に入るので、老後の生活資金や余裕資金にすることができます。

もし年間200万円の家賃収入が得られるなら、生活資金の不足分の平均額である72万円(毎月6万円×12ヵ月)を補てんしてもなお余裕があります。孫に何か買ってあげたり、夫婦で海外旅行を楽しんだりする資金にも充てられるでしょう。良質な物件を持っていれば、いざまとまったお金が必要になったときには、売却してお金に換えることもできます。

入居者がしっかりとつき、いざという時には売却できる物件を早くから持っておくことが重要といえそうです。

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