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2020.12.23

不動産投資が生命保険の代わりになる理由とメリットを最大化する方法

社会人になってある程度のキャリアを積み、家庭を持ち、子供を持つようになると、人生のさまざまな節目において生命保険について考える機会は多いと思います。

もちろん、誰もが「ずっと元気に生き続けていたい」と思っているでしょう。しかし、不慮の事故や病気などのリスクをゼロにすることはできません。そのため、万が一のとき家族が困窮しないよう生命保険への加入を考えるということは、ごく自然なことでしょう。

ただ、資産形成しながら金銭的に豊かな人生を歩んでいくために、もう少し選択肢を広げて考えてみてはいかがでしょうか。その選択肢のひとつが不動産投資です。不動産投資で得られる家賃収入は年金の代わりにもなり、不動産投資をしながら生命保険に入ることもできます。また、そもそも不動産投資には保険効果といって生命保険と同様の効果があります。

そこで今回は、生命保険と不動産投資との関係性、不動産投資をしている人にとっての生命保険の必要性についても考えてみたいと思います。

1.そもそも生命保険とは

最初に、そもそも生命保険とは何なのか、この疑問に対するお答えから始めたいと思います。生命保険の役割や、注意点のおさらいです。

1-1.生命保険が果たす役割

最初に生命保険についておさらいをしましょう。生命保険は、大きく4つに分けられます。1つ目は、被保険者が亡くなった際などに保険金が受け取れる「死亡保険」、2つ目は被保険者がガンなどの特定の病気やけがを負った際に保険金が支払われる「医療保険」です。そして3つ目として、被保険者が要介護状態になったときに受け取れる「介護保険」もあります。

4つ目はこれまでに挙げたものと異なり、保険期間中、何ごともなく満期まで生存した場合に、利子がついて保険金を受け取れる「死亡保障付きの生存保険」です。死亡保険や医療保険、介護保険は掛け捨て型となり、最後のものは貯蓄型ということになります。月々の保険料は掛け捨て型よりも貯蓄型のほうが高い傾向です。

すべての保険に入ることができれば安心ですが、そこまでする必要はないでしょう。自分の状況を確認したうえで、どの保険を利用するべきかを冷静に考えることが大切です。

1-2.保険は金融商品でもある

保険は本来、リスクヘッジ商品です。死亡や病気、怪我などのリスクが顕在化した時に金銭的な補償を受けることでリスクをカバーすることを目的としています。そんな生命保険ですが、商品によっては金融商品の一面もあります。

その代表例が、貯蓄型保険です。保険料を払い込むのと同時に一定額の積み立てをするタイプのもので、その積み立て分は保険会社によって運用されます。貯蓄型保険に関しては長期加入すれば、損することはありません。

しかし、仮に10年以内のような短期間で保険を解約すると、解約返戻金は元本よりも少なくなる場合があります。また、満期で保険金を受け取る場合も返戻率が110~130%というものが多く、資産運用としてのパフォーマンスはあまり高くないという事実を踏まえて検討する必要があるでしょう。

1-3.生命保険の注意点

一口に生命保険と言っても、かつての護送船団方式の時代とは異なり、保険会社によって、さらにはそれぞれの保険商品によって保障内容や特徴は千差万別です。「生命保険に入っていれば大丈夫」という言葉が誰にでも当てはまる時代ではないので、契約時には保障内容と保険が適用される条件などをしっかりと確認する必要があります。

また、最近ではさまざまな方法で保険に加入、もしくは保険に近い効果を得ることができるようになっています。後述する不動産投資にも保険効果があるように、保険ではなくても保険と同様の効果が得られるものもあります。

そうなると注意したいのが、保障の重複です。保障内容をあまり確認せずに勧誘されたという理由で複数の保険に入ると、保障内容が重複することがあります。こうなると保障過多になって保険料の無駄が生じるので、やはり保険を契約する際には保障内容をしっかり確認することが重要になります。

2.不動産投資が生命保険代わりになる理由

不動産投資が生命保険の代わりになるという話を見聞きしたことはないでしょうか。それはいったいどういう意味なのか、本当にそうなのかについて解説します。

2-1.団体信用生命保険の役割

不動産投資が生命保険の代わりになると言われる最大の理由は、金融機関でローンを組んでマンションなどを買うと、団体信用生命保険(団信)という保険に加入することになるからです。

団体信用生命保険は、ローンの借り主である不動産投資家が死亡したり、失明や手足の欠損などで就業が困難な高度障害状態に陥ったりした場合、保険金でローンの残債が清算されるため、物件の所有権はそのままでローンの返済義務がなくなるというものです。

例えば、表面利回り4%で3,000万円の物件を購入し、満室で年間120万円の家賃収入が得られる場合、ローンの返済期間中は家賃を返済に使うので不動産経営の収支はトントンか、少しのマイナスでしょう。しかし、万が一死亡して団体信用生命保険が適用になれば、ローンは完済となり年間120万円の収入をそのまま得ることができるのです。

もちろん、物件は自由に売却できます。死亡や高度障害状態に陥らないのが一番良いのですが、まさに万が一に備えることができるのです。

2-2.団体信用生命保険と生命保険の違い

団体信用生命保険には「生命保険」という語句が含まれているので、生命保険の役割を持っていることは間違いありません。しかし、それとは別に民間の保険会社が販売している生命保険もあります。この両者は、何が違うのでしょうか。

最大の違いは、団体信用生命保険が不動産の購入時にのみ加入できる生命保険であることです。民間の生命保険はいつでも契約が可能ですが、団体信用生命保険はローンで不動産の購入をする人以外には無縁の存在です。

保障内容について、以前は死亡保障のみというのが一般的でしたが、現在では3大疾病や病気、怪我などの特約を付加できるようになっています。この点については団体信用生命保険が民間の生命保険に近づいたと言えるでしょう。

契約の柔軟性についても、大きな違いがあります。団体信用生命保険は一度加入するとローン返済中の解約は困難ですし、特約などについても加入時に契約しなければ途中で付加することはできません。この点において民間の生命保険は途中解約も、特約の途中付加も可能なので、柔軟性にかなりの差があります。

2-3.不動産投資の保険効果

団体信用生命保険とは別に、不動産投資には保険効果があると言われています。ローンを組んで収益物件を購入した場合、投資家本人に万が一のことがあっても残債がなくなるため、収益力のある不動産物件を残すことができます。この効果はローンを組み、団体信用生命保険に加入するからこそ得られるものですが、そもそも不動産投資には本質的な保険効果があります。

仮にローンを利用せず自己資金だけで収益物件を購入した人が亡くなったとしても、遺族には収益力のある不動産が遺されるため、生命保険と同様の効果が得られます。投資家本人の状態に関わらず入居者がいる限り賃料収入は続くというのが大きなポイントで、これを不動産投資の保険効果といいます。

2-4.他にもある不動産投資のリスクヘッジ効果

保険効果以外にも、不動産投資には3大効果と呼ばれるリスクヘッジ効果があります。ここでは保険効果以外の2つについて解説しましょう。

①年金効果
老後の生活に対する不安をお持ちの方は多いと思います。「老後2,000万円不足問題」に象徴されるように、公的年金だけで老後の生活をまかなえると信じている人はごく少数でしょう。

そこで何らかの備えをしておく必要があるわけですが、不動産投資は投資家の状態に関わらず賃料収入が発生する事業なので、現役世代のうちに収益物件を所有しておけば、そこからの賃料収入が老後の生活を支えてくれることが期待できます。これが、不動産投資の年金効果です。

②資産形成効果
ローンを利用して収益物件を購入し、賃料収入を返済に充てながら完済すれば収益物件が自分のものになるという形は、不動産投資の理想的な流れです。他人資本であるローンで物件を購入し、その費用の返済を賃料収入でまかなえるのですから、かなりの低コストで不動産を手に入れられることになります。

これを繰り返すことによって所有物件を増やしていけば、資産を大きくしていくことができます。この効果は不動産投資の資産形成効果と呼ばれ、いわゆる資産家出身の人でなくても資産家の仲間入りをして将来や老後に対するお金の心配をしなくても済むようになります。

3.団体信用生命保険のメリット・デメリット

不動産投資の保険効果を担っている団体信用生命保険について、ここではメリットとデメリットについて解説します。

3-1.団体信用生命保険のメリット

団体信用生命保険を利用するメリットは、以下の通りです。

①投資家本人に万が一のことがあっても物件の所有権を失わない
②収益物件を遺すことで保険金と同じ効果が得られる
③三大疾病保障団信など、保障内容が充実してきている

生命保険に加入すると毎月の保険料支払いがあります。不動産のローン返済も月々のことなので、「同じように毎月支払いがあるのであれば、不動産+団信のほうが財産を残せる」と考える人もいます。こういった考えの人にとっては実質上、団体信用生命保険が生命保険の代わりとなります。

3-2.団体信用生命保険のデメリット

次に、団体信用生命保険のデメリットについても挙げてみました。先ほど少し触れた部分も含めて、以下のようになります。

①健康状態によっては加入できないことがある
②団体信用生命保険に加入できないとローンも利用できなくなる可能性がある
③特約付加の選択ができるのは加入時のみ
④特約料については所得控除の対象にならない

あくまでもローンの返済が不可能になった場合に備えるものなので、被保険者のためにある民間の生命保険と比べると使い勝手がそれほど良いわけではないことが分かります。

4.不動産投資と生命保険はセットで

平成28年度の生命保険文化センターによる生活保障に関する調査によれば、月々の保険料支払額の平均は男性が約1万9,000円、女性が約1万4,500円です。不動産投資に関係なく、これだけの費用を毎月負担しているのです。

実は不動産投資家の多くが、団体信用生命保険とは別に生命保険を利用しています。物件を保有すると、大規模修繕費などの積み立てが必要になりますが、これを死亡保障付きの生存保険で行う人が少なくないのです。

保険に入れば、毎月半ば強制的に積み立てをさせられることになります。銀行の定期預金よりも利回りが高いので、効率よく費用を準備できます。しかも、何かあれば死亡保険がおりるのです。知識のある人は、まず不動産投資を始めて資産形成を行いながら団信で「生命保険」の効果を享受し、修繕費など費用を用意するために補足的に民間の生命保険を利用しているのです。

5.まとめ

不動産投資と生命保険の関係について、多くの方がモヤモヤしている部分についてその明確な違いやすみわけ、賢い利用法について解説しました。不動産投資が持つ高いポテンシャルについてもご理解いただけたのではないでしょうか。不動産投資も生命保険も長いスパンで取り組むものなので、「今のままでは将来が不安」と感じている人は、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。

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