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2020.11.08

古い一棟アパートを売却したい!事前に検査やリフォームは必要?

アパート経営をしていると、やがて築年数が古くなってしまいコストが増えていきます。

賃貸収入が見込めないとなれば売って少しでもお金にするのがお得ですが、見るからにボロボロな状態だとそのまま売れるか心配になりますよね。

もし、売る前に検査やリフォームが必要だとすると、その費用も気になるところです。

今回は古い一棟アパートを売る際の注意点について詳しく解説していきます!

古いアパートを売る際はオーナー自身のチェックが大事

古いアパートを売る際は、まずオーナー自身が物件をチェックしましょう。

実際、不動産会社に相談にいっても、「まずは建物の故障個所を確認してください」と言われてしまいます。

特にチェックしたいポイントはこちらです。

  • ドアや扉のたて付け
  • トイレ・洗面台のひび割れ
  • ガス・換気扇などの不具合

フローリングのキズなどよりも、こうした故障箇所のチェックのほうが売却には重要です。

キズや凹みは改修で治りますが、設備の故障はまるごと交換する必要が出てくるため、物件の価値に大きく影響します。

素人が故障をチェックしていいの?

素人が目視でチェックをしても、柱の腐食といった内部の欠陥を見つけることはできません。

ただ、不動産会社としてはそれでもOKなのです。

内部の欠陥が見つけられないのは買主も一緒で、彼らは扉のたて付けなど見える部分で購入を決めます。つまり、目視で気になる部分さえ直しておけば、問題なく成約ができるのです。

では、表面上は問題がなくても、内部に重大な欠陥を抱えている場合はどうすれば良いのでしょうか?

古いアパートを売るときは瑕疵担保責任に注意しよう

中古アパートの売買では、瑕疵担保責任という制度が適用されます。

中古アパートを購入してから※1年以内に雨漏りやシロアリ被害が発覚したら、その弁償を売主に求められるという制度です。

※責任期間は契約によって異なる

※現在は民法改正により、「契約不適合責任」となっている

ただ注意してほしいのが、自然劣化によって生じた欠陥は請求できないということです。例えば、柱に腐食が見つかった場合も、それを売主が知りながら隠して売ったか、売主の使い方に問題があったという場合以外は賠償を求められることはありません。

目視で見つかった欠陥をしっかり治していれば、瑕疵担保責任に問われることはほとんどないでしょう。

期間を過ぎてから見つかった欠陥は買主が修理する

瑕疵担保責任が過ぎれば、アパートに関する一切の権利が買主に移ります。

その後に見つかった欠陥の原因が引き渡し前にあったとしても、賠償請求はされないので安心しましょう。

ただ、制度上は責任期間を過ぎていても、買主から電話がきて「弁償しなさい!」と言われることもあります。

この時に重要となるのが、売買契約時の内容です。

売買契約書に瑕疵担保責任についての記載がしっかりとあれば、請求されることはありません。ただ、書類の作り方がずさんだったり、実印を押していなかったりすると効力が薄れるので注意しましょう。

建物内の孤独死や事件・事故も告知が必要

瑕疵担保責任に問われるのは設備の故障だけではありません。建物内でかつて孤独死や自殺、殺人が起きたということを隠していたときも責任に問われます。

その他にも、アパートの隣が暴力団事務所や新興宗教施設という場合も告知が必要になります。

言わないといけないことと言わなくて良いことの境界が難しいですが、簡単に言えば「今後の安定した生活を脅かす情報」は告知が必要になります。

その一方、売主がなぜアパートを売るのかについては、アパートの価値と関係がないので言う必要はありません。

売主の中には離婚や借金など、売る理由が言いにくいいという方は多いですが、その点に関しては安心してください。

アパートに住人がいてチェックができない!この場合はどうすれば良いの?

賃貸経営をしているアパートを売る時は、人が住んでいる部屋の中を自由にチェックすることができませんよね?

このときも、オーナーが出来る範囲で物件をチェックして不動産会社に報告するようにしましょう。

でも、いざ売った後に大量の設備故障が発覚したら、超高額の賠償金が請求されてしまいますよね。

これを防ぐために、オーナーと投資家の売買(オーナーチェンジ)に限り、瑕疵担保責任を免責することが出来るのです。

ただ、完全に瑕疵担保責任を免責すると、今度は買主にとってリスクが大きいので買い手が付かなくなってしまいます。

そこで、雨漏りなどの目に見えない欠陥だけに担保責任をつけ、設備の故障などに関しては免責にするのが一般的です。

ちなみに、この場合の瑕疵担保責任期間は3ヶ月程度です。

瑕疵担保責任が免責になっても物件のチェックは必要

瑕疵担保責任が免責になったとしても、売る前に物件をチェックしなくて良いわけではありません。

中古アパートを買うことはリスクが大きいので、買主は問題がないか質問をしてきます。この時にちゃんとした回答ができないと、信頼できないと思われて購入を断られてしまうので注意しましょう。

また、売買契約では売主から買主へ建物の付帯設備表・物件状況報告書を交付します。ここには物件の現況を記載する必要があるので、書類に書く内容くらいはチェックをしていきましょう。

目視チェックだけで不安ならインスペクション(検査サービス)を利用しよう

売主の目視のチェックで良いとは言え、買主からすればしっかりチェックできたか不安ですし、欠陥が後に発覚したとしても、それが故意に隠されたものなのか確かめることはできません。

目視のチェックでも売れるのですが、高く早く売るにはもっと詳しく検査する必要があるのです。

そこで近年人気を集めているのが、インスペクションという検査サービスです。

アメリカで出来たサービスで、日本でも中古物件を売る人の多くが利用しています。

インスペクションはホームインスペクター(住宅診断士)と言われる人達が1~2時間程度で物件を検査してくれます。

部屋だけの検査なら費用は5~7万円、共用部分を入れると10万円が相場となっています。

特に近年は東日本大震災や熊本地震などの大型地震が多発し、人々の耐震性などに対する関心が大きいです。

そのため、インスペクションで「安全な物件」という結果をもらうと、両者にとって安心です。

インスペクションはアパートを高く売る効果もある

中古アパートを買う人が最も気になるのが劣化状況です。

劣化具合に応じて管理費などのコストが増加するので、賃貸経営をしても利益は見込めません。

投資家はアパートの利回りに敏感なので、劣化や故障がないか慎重になっています。そこでインスペクションの報告書を見せると、買主は安心してくれ、当初の価格より高く買ってくれることもあります。

最大10万円の出費で相場以上売れるなら、これほどお得なことはありませんね!

JSHI公認ホームインスペクターに依頼しよう

ホームインスペクターには実力・実績に差があります。

実績のないところに依頼をすると欠陥を見逃してしまうこともあり、結果的に高額の賠償金を支払う羽目になります。

そこでおすすめなのが、JSHIというNPO法人が公認しているホームインスペクターです。

JSHIは日本ホームインスペクター協会の略で、試験を実施し認められた検査業者に公認資格を与えています。

公認を得ているホームインスペクターなら、良い働きをしてくれる可能性が高いのでおすすめですよ。

欠陥のチェックと怠ると超高額の賠償金を請求されるので注意!

オーナーがアパートをチェックし、設備に故障が見つかったら、業者と話し合ってそのまま売るか、直してから売るかを話し合います。

「結局、直す費用がかかるのか…」と思うかも知れませんが、事前に直しておくのと、引き渡し後に買主に言われてから直すのでは費用が全く異なります。

事前に設備を直せば修理費用だけで済みますが、引き渡し後に直す場合は、修理費の他に3つの費用が請求されます。

  • 弁護士費用
  • 慰謝料
  • 損害賠償

「チェックしろって言われたけど、めんどくさいからそのまま売ろう」と考えてしまうと、損をするのはあなた自身です。注意しましょう。

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