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2020.10.30

アパート売却時に譲渡所得税の取得費となる費用を一覧で紹介!

賃貸アパートを売る際にネックとなる税金の一つが譲渡所得税です。

譲渡所得税は、アパートの売却益が購入費を上回った場合、つまり出口戦略が成功した時にかかる費用です。

【譲渡所得税の計算式】譲渡所得税=税率×{譲渡価額-(取得費+譲渡費用) }

過剰な転売を避けるためにこうした税金を設けているわけですが、非常に高額な出費となるので注意が必要です。

譲渡所得税は取得費(購入にかかった費用)の額が大きいほど減税されます。

そのため、取得費は出来るだけ多く計上したほうがお得です。

今回は、取得費として計上できる費用を一挙紹介していきます。

アパート売却時には様々な費用を取得費として計上できる!

取得費として計上できる費用は、大きく分けて3通りです。

  • アパートの購入代金
  • アパートの購入でかかった費用
  • アパートの賃貸経営でかかった費用(設備交換など)

具体的な例を挙げると、こちらの費用が取得費に計上できます。取得費にできる費用一覧

  • 設計変更費用
  • 増改築リフォーム費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 免許登録税や登記手数料
  • 契約書の印紙代
  • ローン事務手数料
  • ローン保証事務手数料
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 抵当権設定の免許登録税や登記手数料
  • 建物に付属する設備費
  • 建築費や工事にかかった諸費用
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン金利
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン保証料
  • ローン借入日~所有開始までにかかった団体信用生命保険料

かなり多くの費用を取得費に計上できます。迷ったら不動産会社に相談してみましょう!

取得費として計上できない費用一覧

一方、こちらの費用は取得費として計上することができません。紛らわしいので要チェックです。取得費にできない費用一覧

  • 町会費
  • 引っ越しにかかった費用
  • つなぎローンの金利
  • つなぎローンの事務手数料
  • 家電・家具・カーテン代など
  • 管理準備金・管理費・修繕積立金など
  • 火災保険料
  • インターネット加入料・CATV利用料

これらの費用は、厳密に言うとアパートそのもののために支払った費用ではありませんよね?そのため、取得費として計上することができないのです。

区別が紛らわしいので注意しましょう。

アパート売却時の取得費は減価償却をして計算する

取得費は上で挙げた費用をただ足せばよいのではなく、総額を減価償却する必要があります。

減価償却とは、取得時からアパートがどれだけ劣化したかを計算し、その分を差し引くことです。

減価償却費は、以下の式で計算します。

減価償却費=物件の取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)

※経過年数が端数になっている場合は6ヶ月未満を切り捨て、6か月以上を切り上げ

ちなみに、償却率は建物の構造によって決まっています。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

耐用年数が低い木造や軽量鉄骨などは、償却率もその分高くなっています。

アパートの購入価格がわからない時は取得費=売却価格の5%で計算

相続したアパートは購入価格がわからないことも多いです。

当時の契約書や領収書が見当たらない場合は、売却価格の5%を取得費として計上します。これを概算法といいますが、普通、建物は築年数の経過によって下がってくるので、概算法を使うと税金が高くなって損です。

購入価格を証明できるものは、大事に保管しておくようにしましょう。

土地と建物を一緒に買った際は2通りの方法で取得費を算出

昔買ったアパートの領収書に、土地と建物の価格が一緒に記載されていることがあります。

譲渡所得税は建物部分にのみかかるので、建物のみの価格を別途で算出しなければいけません。

土地価格と建物価格の区別がつかない時は、こちらの2通りの方法で取得費を算出します。

  • 建物と土地の価額が区分されていない場合→消費税額の記載に注目。建物にしか消費税はかからないので、当時の税率で価額を割り戻す
  • 建物と土地の価額区分がなく消費税の表記もない➝構造、面積などを参考に標準建築価格へ当てはめる

譲渡所得税が発生したら確定申告を忘れずに!

譲渡所得税が発生する場合は、引き渡し年の翌2、3月に管轄の税務署で確定申告をおこなう必要があります。

期限内に申告をしないと延滞金がかかってしまうので、なるべく早めに手続きを済ませましょう!

また、不動産の確定申告は記入がややこしく、特に未経験のサラリーマンにとっては大きな関門です。ご不明な点がありましたらお気軽にご連絡ください!

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