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2020.10.24

一棟アパート売却の価格相場はいくら?高く売るには?

収益が見込めない一棟アパートを売りたいと思っても、いくらで売れるのか検討が付かない…という方は多いです。

更に、ネットを見ると「今売ると絶対損」「アパートを売る人はバカ」なんて、信用すべきか無視すべきかわからない情報が氾濫していて、余計わからなくなってきます。

今回はそんな人のために、アパートの売却相場はいくらなのか、高く売るにはどうしたら良いのかという情報を正確に、わかりやすく解説していきます!

中古アパートには定価がない!売却相場を自分で調べる必要あり

中古の1棟アパートは1億円以上で売れるものから、1,000万円も満たないものまであります。

状態や間取り、部屋数、立地によって価格は大きく変わります。更に世界情勢や金融状況、周囲の都市開発などによっても上がり下がりします。

そのため「築○○年のアパートは△千万円で売れる!」と断定することはできないのです。

そもそもアパートは売り物ではないので、定価というものがありません。自分で相場を調べて、購入希望者と交渉していく中で価格は決まっていくのです。

1年経てば売却相場は大きく変わる!常に最新情報をチェックしよう

アパートの価格を決める要素はミクロなものからマクロなものまで様々ありますが、その中でも最も影響が強いのが築年数です。

特にアパートは木造、軽量鉄骨造などの劣化しやすい材質を使っているため、築年数の経過に敏感です。

そのため、売却相場は常に最新のものを参考にすることが大切です。

また、立地が悪く、入居率も良くないアパートなら、築20~30年でほぼ売れる可能性は0になると見て良いでしょう。

今はちょうど高度経済成長やバブル経済の波に乗って購入されたアパートが、子ども世代に相続される時期でもあります。

「こんな古いアパート売れないだろ…」と諦めている方も、相場調査をすると意外と価格が付くなんてこともあります。

遺産の処理で損をしないためにも、相場調査は重要なのです。

アパート売却の相場は10年前から3割増加!今が絶好の売り時

アパートの売却相場は10年前から右肩上がりを続けています。

市場が好転した理由は、以下の3点が挙げられます。

  • 東日本大震災で低迷した不動産相場が復興により回復した
  • 不動産投資が盛んな首都圏の不動産相場がオリンピック特需で上昇
  • 景気回復で給与が上昇し、アパートを買える余裕ができた

3つの要素が重なった今が絶好の売り時となっているのです。

2022年から相場が下がる可能性大

オリンピックの2年後の2022年から、不動産相場は大きく下がるリスクがあります。

その理由の1つが「2022年問題」です。

1992年に施行された生産緑地法により、都市部の農地が景観を守る緑地扱いになり、税負担も軽減されてきました。

この効力が2022年に無くなることで大量の土地が売り出され、不動産全体の相場が大きく下がると言われているのです。

更に、人口減少による需要と供給バランスの崩壊も懸念されています。

都市部には既に新たな居住スペースが残っておらず、狭い土地で大人数を収納できるマンション・アパートが重宝されています。

マンション・アパートは新築のものほど人気があるので、不動産会社は次々に新しい棟を建て続けています。

その一方で古くなった建物はそのままなので、マンション全体の空室数はどんどん増えています。今後更に人口が減り、更に増えたアパートに入居者が分散すれば、価値はどんどん下がっていきます。

こうしたリスクを考えると,好況な今のうちにいらないアパートを売ってしまうほうが良いのです。

1棟アパートの相場を計算する方法「収益還元法」とは?

1棟アパートの売却相場は、収益還元法によって算出されます。

これは、将来的な投資利益を算出し、そこから現在のアパートの定める方法です。

この方法では、以下の式を使って価格を求めます。(1年間の賃料収入-1年間の運用コスト)÷還元利回り

還元利回りは、収益の総計÷アパートの価格で求められます。

例えば、100万円のアパートの部屋5つが埋まっており、家賃を月6万円で貸し出しているなら、月の総収益は5×6=30万円、年間では360万円となります。

この際、還元利回りは360万円÷100万円=3.6%です。

更に1年間の運用費が10万円かかったとすると、売却相場は以下のようになります。(100万円-10万円)÷3.6%=2,500万円

ただ、都市開発の状況などで、今後更なる入居者が見込めない場合などは、査定価格を下方修正します。

また、満室の部屋数が同じでも大きなアパートならその分本体価格・コストが大きくなるので売れにくくなります。

計算で相場を算出できますが、必ずしもその価格で売れるわけではないのです。

収益還元法の計算方法は直接還元法とDCF法の2種類

上で紹介した方法は直接還元法と呼ばれる計算の仕方です。

その他にも、収益還元法にはDCF法というやり方があります。

Discounted Cash-Flowの略で、アパートに価値が付く間、投資をして得られる純利益と、期間満了後に売ることで得られる利益を予測し、今の価格に割り戻して合計するという方法です。

直接還元法より査定の精度は高いですが、内容が複雑すぎるので一般の方が相場を調べるのには向いていません。

DCF法で価格を知りたいという方は、不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

収益還元法以外にも2種類の相場計算方法がある

アパートの相場計算は収益還元法だけでなく、その他に以下の2種類があります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法

それぞれの手法の内容を、ここから詳しく見ていきます。

原価法

原価法は、アパートの売却相場を調べる上でのベースとなります。

原価法は、売りたいアパートを建て壊し、同じアパートを新築するといくらかかるかをまず予測します。この価格を再調達価格と言います。

再調達価格は、アパートが築一年以内の時の価値とほぼ同じ意味と考えられます。

その後、売りたいアパートの築年数に応じて減価修正をおこないます。

こちらの計算は(耐用年数の残り÷耐用年数)で求められますが、構造ごとの耐用年数はすでに以下の通り決まっています。

例えば、築20年の木造アパートの減価修正率は(22-20)÷20=0.1と求めることができます。

その後、以下の式で相場を求めるようになります。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

➝ 木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

取引事例比較法

取引事例比較法は収益還元法とは違い、居住目的でアパートを売却する際に用いられる手法です。

近隣の類似物件がいくらで取引されたかのデータを大量に集め、それをもとに価格を算出します。

例えば、ここでは直近1年前に木造、築20年のアパートA、Bが取引されたとして、その事例をもとに価格を求めます。

ちなみに、プラザ荘とアパートA、Bの成約価格、面積は以下の通りとします。

面積成約価格
プラザ荘50㎡
アパートA40㎡3800万円
アパートB100㎡7500万円

この時、プラザ荘の概算値はこちらの計算式で求めることができます。

(3800万円÷40+7500万円÷100)×50÷2=(95万円+75万円)×50÷2=4250万円

上で紹介した相場の調べ方に近いやり方ですが、大手や実績のある業者は出回っていない自社独自のデータを多数保管しているので、更に詳しい相場を算出できます。

相場の計算法を理解したら査定額を上げられる?

どのように査定額が算出されるかを理解したところで、それを利用して査定額を上げるのは難しいでしょう。

査定額通りに売れるとも限らないので、逆に査定対策などはせず、ありのままの相場を出してもらった上でどうするか考えていくことをおすすめします。

アパート売却相場を簡単・正確に調べる方法

収益還元法を使えば相場を計算できますが、実際は周囲の状況やタイミングによって価格を修正します。

そこまで個人で正確に求めるのは難しいですが、近い値を求めることはできます。

ここからは、初心者でも簡単にできる相場の調べ方を紹介していきます。

売り出し中のアパート情報を見る

周辺地域で売り出されているアパート情報を、掲載するサイトから確認するのも一つの手です。

売り出し中の投資用アパートなら、「楽待」や「健美家」「ホームズ」等というポータルサイトにまとめてあります。

ここで地域・築年数・間合いなどが近しいものを調べれば、自分のアパートがいくら位で売れるかもすぐ分かります。

周辺地域の似たような間取りのアパート情報を集めれば、自分のアパートがどれくらいで売れるかの予測をある程度付けることができます。

アパートが相場通り売れるとは限らない!実際は1割以上下がることも

以上アパートの相場を調べる方法を紹介してきましたが、かならずしも相場通りに売れるわけではありません。

現状としては、相場通りに売れたケースが5割で、残りの5割が相場以上に売れた人と相場以下で売れた人が半々です。

相場以下で売れたケースの多くは長期売れ残りの打開策として、売主と業者が話し合い、自らの意思で値下げをするケースが多いです。

不動産売却の平均期間が3~6か月なので、6か月を過ぎた頃に値下げを考えていくのがセオリーです。

いざ値下げをする場合は、まず50万円を下げ、それから数か月経っても売れなかったらもう50万円下げるのがおすすめです。

値下げ幅が小さすぎると効果はないですし、大きすぎると損です。

自分の利益も見込める範囲内で値下げはしていくようにしましょう。

価格交渉で更に下げられることも

値段を下げて内覧をクリアできたからといって、気を緩めてはいけません。その後の価格交渉で、買主から更なる値下げを提案されることもあるからです。

向こうも素人なので無茶な値下げを要求されることも多いですが、価格の1割程度までなら応じる売主も少なくありません。

広告から問い合わせをもらい、内覧を通過するまでにも時間がかかりますし、高額を払ってくれる買主がどうしても優位になるので、相手が冷めないうちに契約を結びたいと思う人が多いからです。

ただ、手取りいくら必要かというのはそれぞれの目的によって違いますから、自分の中で「値下げは○○万円まで。それ以上はどんな理由があっても絶対だめ!」という線引きをしておく必要があります。

相場から税金・手数料を引いた価格も考えよう

アパートを売ると以下のような費用がかかります。相場通りに売れたとしても、こちらの費用総額100万円ほどが差し引かれることになるのです。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 仲介手数料
  • 賃料の一部
  • 立ち退き料
  • その他、売却にかかる費用

アパートの相場は早めに調べておいた方が良い

不動産のマーケットというのは、はじめての人にとっては非常に複雑です。

物件が1,000万円で売れそうだといわれても、それがお得なのかどうかもわかりにくいことでしょう。

アパートの売却を成功させたいのであれば、まずは不動産の世界を知ることからはじめてみてはどうでしょうか。

アパートを売るのにかかる時間は平均3~6ヶ月!タイミング次第で期間短縮も可能

不動産会社にアパートの仲介売却を依頼すると、そこから成約が結ばれるまで平均3~6ヶ月かかります。

売却までの流れは、以下の通りです。

  1. 仲介業者決定(1週間)
  2. 売り出し・内覧の準備
  3. 販売活動(約1~3か月)
  4. 売買契約
  5. 引き渡し準備(約1.5か月)
  6. 引き渡し・決済

ただ、買主が欲しいといわなければ売れないので、運・タイミング次第で期間は大きく前後します。

すぐ売れると言われていた物件が成約まで1年近くかかった例もあるので、なるべく期間を長めに設定しておきましょう。

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