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2020.06.30

不動産売却にかかる諸費用とは?

不動産を売却する時にも、様々な費用が発生することをご存知ですか?
売却した金額が、そのまま手取り金額となるわけではありません!

どんな費用に、どれ位かかるのかを、事前にチェックしておきましょう。

どんな諸費用がかかるの?

不動産売却にかかる諸費用

不動産売却にかかる諸費用

家を売る、土地を売る、マンションを売るといった、不動産を売却する時には、下記のような費用がかかります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代(印紙税)…売買契約書に添付
  3. ローン返済…ローン残高の返済、手数料
  4. 登記費用…抵当権抹消費用、司法書士への報酬
  5. 引き渡し費用…状況に応じて、測量費、解体費、廃棄処分費等
  6. その他…引越し費用等
  7. 税金(譲渡所得税等)

1.仲介手数料

仲介をした不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料について

仲介手数料について

仲介手数料とは、不動産の取引の際、売主と買主の間に入り、調査や広告・案内、意見の調整や契約事務などを行う不動産会社(仲介会社)に報酬として支払う手数料のこと です。

仲介手数料は、取引が成立した時点で支払う成功報酬ですので、物件の情報や売却先探しを依頼するだけでは仲介手数料は発生しません

仲介手数料の速算

仲介手数料を計算は、下記の速算式で計算できます。
400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算 することができます。(別途消費税を計算します)

売買価格 × 3% + 6万円(別途消費税)
※400万円を超える物件について

2.印紙代

印紙税のことです。印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印のこと)することで納税したとみなされます。契約書を買主・売主1通ずつ複数作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があります。

印紙税の軽減措置の延長

「不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)」及び「建設工事請負契約書」の印紙税については、軽減措置の延長がされています。

「所得税法等の一部を改正する法律」により、租税特別措置法の一部が改正され、「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」については、平成30年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までに作成されるものについても印紙税の軽減措置が適用 されます。

印紙税額について

軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりとなります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

※2018年4月現在 出典:国税庁

参考URL

出典:国税庁

🔗印紙税額一覧表(平成30年4月現在)|国税庁 
🔗「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について|国税庁 
🔗不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁 

3.住宅ローン返済

一般的に、住宅ローン残債がある住宅を売却する場合に、
「売却金額 < ローン残債額」 といったことも多いものです。

それならば、売れた金額から差し引いた住宅ローン残債は、
「引き続き返済すれば問題ないのでは?」とお考えになる方も多いのですが、
そこで問題となるのが「抵当権」です。

銀行は、住宅ローンが払えなくなった場合には、抵当権を実行し、競売などでその不動産を売却して資金回収するからです。
ですから、抵当権付きの物件を買う人はいません。

売却する為には残債を一括して返済し、抵当権を消滅させなければなりません。

ローン全額返済にかかる費用

住宅ローンの全額返済をする場合には、まずは銀行へと連絡しましょう。
抹消する為の手続きにも日にちがかかりますので、こちらの希望日と調整をとります。

ローン全額返済費用=ローン残高+繰り上げ返済事務手数料

全額返済するためには、取扱いの事務手数料がかかります。
一般的には1~5万円程度かかります。

そもそも住宅ローン残債のある家は売却できるの?

住宅ローン残債のある不動産売却についは、抵当権抹消などの注意点があります。

 4.抵当権抹消の登記費用

上記の通り、抵当権付きの物件を買う人はいない為、抵当権抹消の手続きが必要になります。

銀行へ残債を全て返済し終えたら、銀行より抵当権抹消について必要な書類が届きます。
住宅ローンの返済が終わったからといって、銀行は抵当権の抹消手続きをしてくれないので、住宅ローンを完済した後の抵当権を抹消する手続きは自分でする必要があります。

借り換え等の場合は、自分で手配しなくても、銀行についている司法書士やってくれる場合もありますが、基本的に、自分で司法書士を選び依頼します。

自分自身で登記手続きをすることも可能ですが、きちんと書類を作成したり法務局へ出向く手間がありますので、司法書士に頼む人がほとんどです。

抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬が必要になります。金額はケースバイケースですが、税額も含めて2万~3万円程度が一般的です。

ちなみに、所有権移転登記の費用は「買主」の負担となります。

5.引き渡しに関する費用

売主の負担として、処分費や解体費がかかることもあります。
状況に応じて売主の判断で、または買主との交渉により、必要に応じて行います。
おおよその目安額は下記の通りです。

●廃棄物の処分費……………10万円~50万円程度
●敷地の測量費………………50万円~80万円程度
●建物の解体費………………100万円~300万円程度
●ハウスクリーニング費……5万円~15万円程度

6.その他の費用

上記の費用の他にも、ケースによっては、引越し費用や、引越し先でカーテンのサイズが違うなどのインテリア費用、また、売却不動産を魅力的に見せるホームステージングなどの利用費なども考えられます。

7.税金について

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得としての税金がかかります。

譲渡所得とは?

譲渡所得とは?

(1) 長期譲渡所得

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときです。
※課税長期譲渡所得金額×15%

【課税長期譲渡所得金額の計算】
課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
【税額の計算】
税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

参考url  🔗長期譲渡所得の税額の計算

(2) 短期譲渡所得

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときです。
※課税短期譲渡所得金額×30%

【課税短期譲渡所得金額の計算】
課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
【税額の計算】
税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

参考url  🔗短期譲渡所得の税額の計算 

(3) お得な特例

上記の「特別控除」にあたる部分は特例に該当すると控除することができます。

譲渡所得の3つの特例

譲渡所得の3つの特例

さいごに

売却とはいえ、さまざまな諸費用がかかるものです。
売却金額そのもので、その後の計画をしていると、実際の手取り金額とは違うため、焦ってしまうことも!

さまざまな金額について節約しようと思うがあまりに、なんでも自分自身で行ってしまうのも、金額の大きい契約だけに注意が必要です。高額な取引だけに危険も大きくなります。

「不動産取引を安全に行う」 為に、不動産売却に関しては宅建士(不動産業者)に、登記に関しては司法書士に、などプロに任せることは大切ですし、安全な取引は売主・買主ともにメリットであり、目的でもあります。必要経費と考えましょう。しかしながら、価格については事前に交渉してみるのもひとつの手です。

引き渡しに関する費用等は、依頼先を不動産会社に紹介してもらってもよいですし、インターネット等で自分で探してもよいと思います。その場合は、見積金額だけにとらわれず、項目・内容もしっかり注視・比較することが大切です。

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