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2020.06.24

物件購入後の支出を想定内に!

物件を購入する際にチェックしておきたいことはいくつかあり、大切なことの一つに、「購入後にかかりそうな費用はどのくらいか」という視点である程度金額を把握しておくことが挙げられます。
新築であれば購入直後に大きな費用が発生することは多くないですが、特に中古の場合可能性は考えられます。状況によっては判断を急がなければならないこともありますので、万が一のことも考慮した上で購入の判断をします。
もちろん、新築であっても築年数が進めばかかる経費が増えていくということを想定しておくことは大切です。

修繕履歴や交換をチェック

特に築15年程度を超えた物件を購入する際には、大規模修繕の有無を確認するのは必須です。代表的なものとして、防水工事(屋上、共用部、居室ベランダなど)、外壁塗装などが挙げられます。これらは軽微な修繕とは異なりますので、修繕時期や修繕箇所、金額などの情報が残っていることも多いはずです。
その他金額が大きくなりがちなものに、貯水槽やエレベーター、給排水管などの大型設備の修繕や交換もあります。経年により故障があれば、部品交換だけだったとしても数十万〜100万円単位でかかることは珍しくありません。
またこれらや消防設備を含め、定期的に行われている法定点検で指摘が入っているものの修繕や交換がなされていない場合もありますので、予めチェックしておくと良いでしょう。 
 
居室内においても同様です。エアコンや給湯器は10年くらい経つと故障が多くなってきますし、夏場のエアコンなど、季節によっては急を要することもあります。特に一棟ものでは、経年による故障は複数の部屋で同時期に起きやすいですし、数が多くなればそれだけ費用もかさみます。

トラブルをチェック

過去に何か問題があった場合、それらを全て把握することは難しいのですが、出来るだけ知っておきたいところです。
前大家と入居者の方との間のトラブル確認はもちろんのこと、入居者の方同士のトラブルから思わぬ出費となることもありますから注意しておきましょう。保有物件において、以前、隣の部屋の騒音が原因で入居者の方が退去してしまったこともありました。実際にはそこまで大きな騒音ではなかったのですが、人によってはどうしても気になってしまうということもあるようです。
加えて特に一棟ものの場合は、隣地とのトラブルも聞いておきたいところ。「トラブル」とまでは言えないかもしれませんが、以前、隣地の大木の枝が越境してきていたことがあり、秋はかなりの量の落ち葉でした。枝を切って欲しいと言うお願いをしましたが、「切っても良いが、作業の手配や費用はそちらでやって。」と言われたこともあります。

最近は、自然災害も増えているように思います。大きな台風や地震の際の浸水、水漏れや破損などの有無について、「昨年○月の台風の時はどうでしたか?」など、相手が思い出せるように具体的に聞いてみると良いかもしれません。
その他、事故や事件の有無もチェックします。

インフラをチェック

生活の基盤となる部分で、主に、電気、ガス、電波事情、インターネット環境のチェックです。
例えばガスを使用している場合、都市ガスかプロパンかにより使用料金が異なります。プロパンは料金が割高なケースがあるため、入居を敬遠されることも出てくるかもしれません。となると、賃料設定の見直しをする必要にせまられる可能性も否定できません。
また建物によっては、テレビ映像が乱れるといった電波受信の障害があるためケーブルテレビなどが必須、という話しもよく聞きますし、最近では大家が一括契約で費用を負担し、入居者の方はインターネット接続が無料という借家もあります。賃貸経営をする側としては、このような費用もランニングコストに乗ってくることを考慮しておくことが必要です。
その他、電化製品や家具などを大家負担でリースして部屋を貸し出ししている場合もありますので、念のため確認しておくと良いでしょう。

良い価格で購入したとしても、その後に意外とお金がかかってしまうことはあります。一つ一つにかかる費用は少額でも、積み重なると金額が大きくなることもありますから、事前にできるだけ様々な視点からチェックしておきましょう。
といってもやはり、全てを把握することは難しいですから、購入後の手元資金には多少の余裕を持って賃貸経営に臨みたいところです。

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