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2020.05.23

テナント賃料の減額や猶予に応じたオーナーには固定資産税等の減免が?

国土交通省は4月17日、新型コロナウイルスの影響で売り上げが減少したテナントの賃料負担を減らすための支援策をまとめ、不動産関連団体に通知しました。いずれも基本的には事業者(テナント)向けの支援策ですが、中にはテナント賃料の猶予・減額に応じたオーナーのための特例措置なども含まれているようです。

国土交通省は3月31日、賃貸用ビルの所有者などに対して賃料支払いの猶予に応じるなどの「柔軟な措置」を取るよう要請していいましたが、「要請」のみでは実効性に欠けるという指摘も見られたことから、猶予や減額に応じるオーナー側に具体的なメリットが提示された形となっています。

今回国土交通省が発表した資料のうち、テナント賃料の減額や猶予に応じたオーナーに関係する施策は大きく3つあります。

【1】2021年度の固定資産税・都市計画税を減免
【2】税と社会保険料の猶予
【3】減額・免除した家賃を損金に算入できるように

【1】2021年度の固定資産税・都市計画税を減免

(※一部は関連法案の成立後に実施)

1つ目は、2021年度の固定資産税と都市計画税の減免措置です。

もともとこの措置は、新型コロナウイルスの影響で売り上げが減少した中⼩事業者を対象としたものですが、テナント賃料の減額・猶予に応じた結果、収入が減少した不動産オーナーも対象に含まれるようになる見込みになります。

減免率は前年同期比の収入減少率によって決まり、減少率が30%以上50%未満の場合は2分の1に、50%以上の場合は全額が免除となります(下図)。

2021年度の固定資産税・都市計画税の減免率と条件。不動産オーナーがテナント賃料の減額・猶予に応じた結果、減少した売り上げもこれに含められるようになる見込みです。(国土交通省の発表資料より)

なお、この施策は現在検討中のものであり、実施されるのは関連法令が成立した後となる点には注意していただければと思います。

【2】税と社会保険料の猶予

(※一部は関連法案の成立後に実施)

2つ目は、各種税金と社会保険料の支払い猶予に関する措置です。

新型コロナウイルスの影響により売り上げが減少し、国税や地方税、社会保険料を一時に納付することが困難な場合に、納税を猶予するというものです。下表の左が現行の制度で、右側が現在検討されている特例措置となる。

特例措置が実施された場合、担保なし、延滞税なしで1年間、各種税金の支払いが猶予されます。これは賃料の減額や猶予に応じた不動産オーナーも対象となる見込みです。

特例措置が実施された後は、不動産オーナーがテナントの賃料支払いを減免した場合や、 賃料の支払いを猶予中の場合も「収入の減少」として扱われる見込みだそうです。

特例措置の対象となるのは、2020年2月1日から2021年1月31日までに納期限が到来する税・社会保険料。新型コロナウイルスの影響により2020年2月以降の任意の期間(1カ月以上)において、収入が前年同期比で概ね20%以上減少している場合、かつ、一時に納付することが困難と認められる場合に申請できます。法人だけでなく、個人のオーナーも対象となり、申請は最寄りの税務署で行うようです。

【3】減額・免除した家賃を損金に算入できるように

(※すでに実施済み)

3つ目は、減額・免除したテナント賃料の税務上の扱いについてです。

不動産オーナーがテナント家賃の減額・猶予などに応じた場合、減額や猶予によって生じた損害の差額は「寄附金」の扱いとなり、損金に算入できないという点がネックになっていました。そうした中、国土交通省は4月7日、不動産を賃貸するオーナーがテナントの賃料を減免した場合、減額によって生じた損害の額を損金として計上できると明確化しています。

新型コロナウイルスの影響で賃料の減額や猶予に応じた場合、その差額は損金として計上できます。

ただし、以下の3つの条件を満たす必要がある点には注意が必要。

1.取引先等において、新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、または困難となるおそれが明らかであること

2.実施する賃料の減額が、取引先等の復旧支援(営業継続や雇用確保など)を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること

3.賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間(通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間)内に行われたものであること

上記2にある「書面」については、国土交通省が発表した資料にサンプルが提示されています。今後、オーナー向けの特例措置などが広がった場合に備え、口頭ではなく以下のような文書の形で合意内容を残しておくことが必要になりそうです。

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