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2022.06.20

その外階段大丈夫?アパートで見極めたい命にかかわるポイントとは?

2021年4月、アパートの外階段が崩落して入居者が死亡する事故が起こりました。当時は大々的に報道されていたため、記憶に新しい人も多いのではないでしょうか? アパートの外階段は2階以上で暮らす入居者の通り道となるため、安全性には十分な注意が必要です。

そこで今回は、一棟アパートの外階段について解説します。一棟アパート購入前に見極めたい外階段のポイントや、その他重大な事故につながる可能性のある確認すべき箇所についてもご紹介しますので、一棟アパートの購入を検討している人はもちろん、いま住んでいるアパートやこれからの住まい探しのポイントとしてもぜひ参考にしてみてください。

一棟アパート購入前に外階段を確認すべき理由

ここでは、一棟アパート購入前に外階段を確認すべき理由について解説します。きちんと理由を理解した上で、外階段の現状を把握していきましょう。

外階段が原因で死亡事故につながることもある

外階段の腐食や破損等が原因により、事故につながってしまうことがあります。特に外階段は上階につながる大きな設備であるため、重大な事故になってしまう可能性もあるのです。

前述したように、外階段が原因での死亡事故も起こっています。2021年4月、東京都八王子市のアパートで外階段が崩れ落ちたことにより、入居者が死亡する事故が発生しました。事故原因の1つとして、木材の腐食や階段の防水処理がされていなかったことなど、施工会社によるずさんな工事が挙げられます。今回は施工会社の工事に問題が見つかりましたが、このような重大な事故を防ぐためには定期的な設備点検や修繕、予防措置が必要になるでしょう。

ちなみに、貸主には工作物責任があります。つまり、土地の工作物に瑕疵があって入居者等に損害を与えた場合に、所有者が責任を追及されるということです。賃貸経営を行うのであれば、「安全性」も意識して適切な対応をしていくことも非常に大切なポイントの1つ。そのため、一棟アパート購入前には外階段などの設備の状況を必ず確認しておきましょう。

外階段の修繕工事には時間と費用がかかる

外階段の修繕工事には時間と費用がかかります。特に入居者のいるアパートであれば、入居者の生活にも配慮しながら工事を進めていく必要があるでしょう。また、高い費用をかけて設備を丸ごと交換するなどをすれば安全性は確保できるかもしれませんが、賃貸経営の観点から見ると効率的ではない可能性もあります。問題の原因を特定して、建物の残存年数に適した工事内容を決めることは、なかなか骨が折れる作業になるでしょう。

大きな修繕をすることになれば、時間と手間がかかってしまいます。そのため、一棟アパートを購入する前に、外階段も含めて現状をしっかりと確認しておくことをおすすめします。

一棟アパート購入前に見極めたい外階段のポイント

ここでは、一棟アパートを購入する前に見極めたい外階段のポイントについて解説します。これから一棟アパートの購入を検討している人は、外階段の現状も確認してみてください。

不適切な木材の使われ方がされていないか

先ほどもご紹介した八王子市で事故のあったアパートの外階段は本来鉄骨を使うべきところに木材を使用する工事が行われていました。外階段は、雨などの影響を受けやすい「屋外」にある階段です。有効な防腐処理を行わなければ、カビが生えることなどにより劣化し、耐久性に問題が出てしまう可能性があるでしょう。不審に感じる点があれば、そもそもの仕様や施工に問題がないか、当時の施工会社に確認してもらうことをおすすめします。

適切な部材で固定されているか

外階段が適切な部材で固定されているかどうかも、重要なチェックポイントの1つです。階段の固定に不適切な部材が使われていたり、正しく固定されていない場合、時間の経過とともに階段が不安定になっていってしまう可能性が考えられます。さらに状態が悪化すれば、階段が崩れ落ちてしまう可能性もあるでしょう。

また、外階段の手すりも正しく固定されているか確認しておきましょう。手すりにぐらつきがあると、転倒などの事故につながってしまう危険性が高まります。一棟アパートに外階段がある場合は、外階段や手すりが正しく固定されているかという視点からも確認してみてください。

段差や傾きに注意する

階段の段差も注目すべきポイントの1つ。階段の段差がまちまちであったり、極端な段差があったりする場合、つまずいて転倒してしまうリスクが高まります。階段での転倒から、大きな事故につながってしまう可能性も考えられるでしょう。

また、階段自体の傾きも確認しておくことも大切です。傾きを調べられる「水平器」は、ホームセンターなどで入手することができます。ぜひ活用してみてください。

階段の錆び

階段を固定している部材や段差のつなぎ目などの錆びの状況も確認しておきましょう。錆びが進行すると、穴が開いてしまい改修工事が必要になる可能性も考えられます。

また、階段を固定している箇所の近くの壁にひび割れがないか、外階段の塗装が剥がれていないかも確認しておきたいポイントの1つ。錆びと一緒に確認しておきましょう。

過去の修繕歴などを確認する

現在の管理会社などに、過去の修繕歴や事故歴、現在の状況などを確認することもおすすめです。今までまったくメンテナンスを行っていなかった場合は、購入後に修繕が必要になる可能性も考えられます。また、管理会社に改めて現状を確認してもらうことで、不具合が見つかることもあるでしょう。過去の修繕履歴や現状を踏まえた上で、購入の判断をすることが大切です。

外階段の他、購入前に確認すべき命にかかわるポイントとは

一棟アパートを購入する前には、外階段以外にも確認すべき項目があります。ここでは、確認すべき項目の中でも重大な事故につながる可能性がある箇所をご紹介します。

バルコニー

バルコニーは上階に設置されているため、危機管理が不十分であれば転落事故につながってしまう可能性が考えられます。過去には、バルコニーでバランスを崩した際に手すりにつかまったところ、手すり子(手すりの細い支柱)が外れてしまい転落した事故も起こっています。バルコニーそのものだけでなく、手すりの高さや損傷具合などにも注意して確認するとよいでしょう。

建物の耐震性

日本は「地震大国」といわれるほど地震の多い国です。様々な地点で地震が頻発していることもあり、建物の耐震性は確認すべきポイントの1つであるといえるでしょう。

たとえば、新耐震基準を満たしている建物であるか、建物の形状や構造、建物管理状況や劣化具合などがチェックポイントとして挙げられます。後から耐震性を補強するにはまとまった費用や期間が必要になる可能性があります。購入前に、確認しておくとよいでしょう。

防火対策

2018年、賃貸アパートで小屋裏界壁が施工されていない問題が発覚しました。界壁とは、天井裏に設置する壁のこと。小屋裏界壁が施工されていない場合、防火性や防音性が低下してしまう可能性が考えられます。きちんと防火対策がされているかどうかも、安全性を確認する上で大切なポイントの1つだといえるでしょう。

その他、機械式駐車場などの重大な事故につながりやすい設備がある場合は、定期的なメンテナンスがされているか、必要に応じて修繕がされているかなどもきちんと確認することが大切です。

購入後も定期的に設備の点検や予防措置を行おう

不動産投資で失敗しないためには「物件選び」が非常に重要です。賃貸需要のある立地や利回りなどの条件も非常に大切なポイントですが、安全性も重要なポイントの1つ。安全対策が不十分であれば、重大な事故につながってしまう危険性が高まるでしょう。事故の状況によっては、今後の募集条件にも影響が出てしまう可能性も考えられます。そのため、特に一棟アパートを購入する際には、購入前に現状をしっかりと確認する必要があるでしょう。

入居者の安全性を確保するためには、購入前の確認だけでなく購入後も定期的に点検を行うことが大切です。賃貸経営をしていく中で、必要に応じて修繕をしたり、予防措置を行ったりするなど、安全対策も忘れずに行いましょう。

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