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2022.06.11

不動産投資をする場合にわかっておきたい「用途地域」とは?

不動産投資を考えている方のなかには「用途地域」という言葉を聞いたことがあるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
用途地域の意味を理解しておくことは、不動産投資の成功に直結しますが、なかには「用途地域の内容や種類が分からない」方もいらっしゃるでしょう。

そこで本記事では、用途地域の詳細や調べ方などを紹介します。
不動産投資で失敗したくないと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

用途地域とは

「用途地域」とは、人々の住みやすさや街の雰囲気を損ねないために、土地のエリアによって建築できる建物が指定されている分類のことです。
分類されているものは、住宅や工場、施設といった建物の種類だけではなく、建物の高さや広さなども含まれます。

たとえば、閑静な住宅街の中心に、大きな騒音を発する工場が建てられると、住民は工場から聞こえてくる騒音でストレスがたまり、健康的な生活が送れなくなってしまいます。
ほかにも、住宅街の中心にパチンコ店や風俗営業店などが建てられると、治安を乱す可能性があるだけではなく、街の雰囲気や美観を損ねてしまうでしょう。

上記のような事態に発展することを防いだうえで、住民の暮らしやすさや働きやすさを高めるために、用途地域は分類されています。

不動産投資と用途地域の関係

不動産投資と用途地域には深い関係があります。
たとえば、不動産投資を行うために、新しく土地を購入してマンションやアパートを建てることを想定していたとします。
用途地域を確認せずに土地を購入してしまうと「集合住宅が建てられない用途地域に分類されていたので、当初の予定どおりに運用ができない」といったことになりかねません。

また、アクセスが良い土地であるにもかかわらず、土地の価格が異常に安い場合は、建てられる物件の種類や高さなどが、用途地域の分類で制限されていることもあります。
そのため、購入した土地に建物を建てて不動産投資を行う場合は、土地の価格や利便性だけではなく、その土地がどのような用途地域に分類されているのかを確認しましょう。

用途地域の種類

ここからは、用途地域の種類を詳しく紹介します。
用途地域のエリアは、大きく分けると「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つに分類できます。
このエリアをさらに細分化すると、住居地域は8種類、商業地域は2種類、工業地域は3種類に分けられており、全部で13種類のエリアに区分することが可能です。

用途地域における、それぞれのエリアの詳細は以下のようになっているので、ぜひ参考にしてください。

住居地域

住居地域とは、一戸建てやマンション、アパートといった人々が暮らす住宅の比率が高い地域のことです。
住居地域は、人々が快適で健康的な暮らしを送ることが優先されている地域なので、有害な煙を排出する工場や、大きな騒音を発する施設などは、基本的に建てられません。

住居地域のエリアの詳細は以下のとおりです。

住居地域①第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の比率が高い地域です。
低層住宅とは、建物の高さが10m、あるいは12m以下の住宅のことで、この高さを超える住宅は、第一種低層住居専用地域では建てることができません。
また、建物の高さや面積などの制限をクリアしている場合は、集合住宅や小中学校などを建てることも可能です。

また、第一種低層住居専用地域は、駅や商業施設から離れた場所に指定されていることが多いので、静かで落ち着いた雰囲気の地域です。

住居地域②第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域も、第一種低層住居専用地域と同様に低層住宅の比率が高い地域です。
第二種低層住居専用地域の建物の高さの上限は第一種低層住居専用地域と同じですが、床面積の上限が150m2メートルに引き上げられています。
そのため、家の中や庭のスペースを確保しやすいという点が特徴です。

また、第二種低層住居専用地域では、小規模の飲食店やコンビニなどの物件も建てられるので利便性にも優れています。

住居地域③第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、住宅だけではなく、大学や病院、中規模の店舗などが建てられる地域です。
第一種中高層住居専用地域は建物の高さに制限がないので、物件の広さや高さなどの幅が広がります。

ただし、高さに制限はないとはいっても、建物の床面積に対する制限である「容積率」を守らなければなりません。
そのため、高層ビルや大規模なマンションなどは建てられないことには注意しましょう。

住居地域④第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域も、中高層のマンションやビルなどが主に立ち並ぶ地域です。
第一種中高層住居専用地域では、500m2が建てられる物件の床面積の上限でしたが、第二種中高層住居専用地域では1,500m2にまで引き上げられています。

やや大型の店舗や施設なども建てられることから、利便性も高くなっています。

住居地域⑤第一種住居地域

第一種住居地域は、住宅の環境を守ることを目的とした地域です。
床面積の上限が、3,000m2にまで引き上げられているだけではなく、容積率も大幅に緩和されているので、さまざまな住宅や店舗、施設などを建てることができます。

オフィスビルや高層マンション、ホテルなども建てられるので、利便性は非常に高いといえるでしょう。
ただし、利便性の向上に伴い、住宅を取り巻く環境はにぎやかになっているため、周囲の生活音が気になるという人は注意が必要です。

住居地域⑥第二種住居地域

第二種住居地域では、建てられる物件の床面積の上限が10,000m2にまで引き上げられています。
広い面積の建物が建てられるだけではなく、カラオケ店やパチンコ店といった、騒音が生じやすい店舗も建てられるので、にぎやかな環境であるといえます。

住居地域⑦準住居地域

準住居地域は、道路の沿道において住宅と店舗が調和している地域です。
カラオケ店やパチンコ店だけではなく、工場なども建てることができるので、より活発な環境だといえます。

そのため、店舗や施設の音だけではなく、車の音もよく聞こえるという点には注意しなければなりません。

住居地域⑧田園住居地域

田園住居地域は、農地と低層住宅を中心とした地域です。
農地と住宅の調和が目的とされている地域なので、住宅の場合は高さが低い低層住宅の建築が認められています。

また、床面積が500m2以内であれば、農作物を使った飲食店や農作物の直売所いった、農業に関連した建物も建てられます。

商業地域

商業地域とは、店舗や施設、工場といった商業に特化した建物の比率が高い地域のことです。
工場だけではなく、住居地域では建てられなかったサービスを提供している店舗や、大規模の建物を建てることができます。

商業地域のエリアの詳細は以下のとおりです。

商業地域①近隣商業地域

近隣商業地域は、住宅街が近隣にある商業地域です。
営業できる店舗や施設の条件が緩和されているので、飲食店やコンビニだけではなく、映画館も建てることができます。

ただし、住宅街が近くにあるエリアなので、治安を乱す可能性がある風俗営業店やナイトクラブ、キャバレーなどの店舗は建てられません。

商業地域②商業地域

近隣商業地域は、アクセスが良いターミナル駅の周辺に多い地域です。
近隣商業地域よりも建てられる店舗や施設の条件がさらに緩和されているので、百貨店や銀行、ナイトクラブなどさまざまな種類の建物を建てられます。

人通りが多くにぎやかな環境なので、周囲の音は聞こえやすいものの、利便性が非常に高い点が特徴です。

工業地域

工業地域とは、大きな音が発生しやすい工場や施設などの比率が高い地域のことです。
住居地域や商業地域では建てらなかった、さまざまな種類の建物を建てることができます。

工業地域のエリアの詳細は以下のとおりです。

工業地域①工業地域

工業地域は、湾岸地帯に接していることが多い地域です。
ほとんどの工場を建てることができますが、日常生活に支障が出るような、大きな騒音の出る工場は建てられないように制限が設けられています。

また、住宅や店舗は建てられるものの、学校や病院、ホテルなどは建てられません。

工業地域②準工業地域

準工業地域は、工場や店舗、施設などが存在する地域です。
ほとんどの工場を建てられるという条件は工業地域と同様ですが、条件が緩和されているので、小中学校や病院などを建てることもできます。

工業地域③工業専用地域

工業専用地域は、工場に特化した地域です。
工業を増進させることを目的としたエリアなので、騒音が大きな工場や面積が広い工場なども建てられますが、住宅は建てられません。

用途地域の種類による建ぺい率と容積率の違い

土地の面積に対する建築物の面積の割合を「建ぺい率」、そして土地の面積に対する建築物の延べ床面積の割合を「容積率」といいます。
用途地域の種類によって、建物の建ぺい率と容積率の上限はそれぞれ異なるため、事前に確認しておくことで、不動産関連のトラブルを未然に防ぐことができます。

用途地域の種類による、建ぺい率と容積率の詳細は以下のとおりです。

用途地域の種類ごとの建ぺい率と容積率

用途地域の分類建ぺい率(%)容積率(%)
住居地域第一種低層住居専用地域30・40
50・60
50・60・80
100・150・200
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域100・150・200・300
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域200・300・400
第二種住居地域60
準住居地域
田園住居地域30・40・50・6050・60・80
100・150・200
商業地域近隣商業地域80200・300・400
商業地域200・300・400
500・600・700
800・900・1000
工業地域工業地域60200・300・400
準工業地域
工業専用地域30・40・50・6

上記の表に記載されている建ぺい率や容積率を超えて建物を建てることはできないので、土地を購入して不動産投資を行う際は、上記の表を参考にしてください。

用途地域の調べ方

購入を検討している土地が、どのような用途地域に分類されているのかは、個人で調べることが可能です。

用途地域は、主に以下の方法で調べることができます。

用途地域の調べ方

  • 自治体の窓口で用途地域マップを確認する
  • 土地が存在する市町村のホームページを確認する
  • 国土交通省のホームページから国土数値情報をダウンロードする

自治体の窓口に行くと、用途地域を地図上で確認できる「用途地域マップ」を閲覧できます。

また、市役所に行く時間が確保できない場合や、もっと簡単に用途地域の分類を知りたいという場合は、インターネットを使う方法が便利です。
インターネットで「市町村名+用途地域」と検索したり、国土交通省のホームページから国土数値情報をダウンロードしても用途地域は確認できます。

不動産投資を行う際は用途地域の種類や条件を確認しよう

いかがでしたでしょうか。

用途地域の分類により、土地のエリアごとに建築できる建物の種類や面積は決められています。
土地を購入して不動産投資を行う際は、その土地の用途地域を確認したうえで、どのくらいの大きさの物件が建てられるのかを確認しましょう。

また、用途地域は、自治体の窓口で用途地域マップを見るという方法や、市町村のホームページや国土交通省などのホームページを検索するといった方法で確認できます。

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