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2022.06.02

宅建業法における賃貸物件の仲介手数料について詳しく解説

「賃貸の仲介手数料には上限がある?」「賃貸の仲介手数料を1ヶ月分請求されたが、宅建業法で半月分までと決まっているのでは?」など、賃貸物件の仲介手数料について悩む方は少なくありません。
家を借りるときや貸すとき、不動産を購入するときにも大抵不動産会社などの仲介取引事業者を利用しますから、仲介手数料については知っておきたいところです。

そこで本記事では、賃貸物件の仲介手数料がどのようなものか、そして仲介手数料の上限やその計算方法を解説していきます。
また2018年に改正された仲介手数料上限額の一部改正についても触れます。
今後仲介手数料が発生した際に損をしないよう、仲介手数料について詳しく理解しておきましょう。

賃貸物件における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社をはじめとした仲介会社に対して支払う対価を指します。
詳しく言うと、物件の案内や契約に関する重要事項の説明、条件交渉など、不動産契約に関する取引を代わりに行ってくれたことへの対価です。

賃貸物件の場合は、入居者と大家が仲介取引事業者に支払います。
その金額の内訳は決まっておらず、半分ずつ請求しても、どちらか一方にすべて請求しても問題ありません。
契約を結んだときに振り込むのが、支払いの一般的なタイミングです。

仲介手数料の上限額は

それでは実際に、仲介手数料とはどの程度かかるのでしょうか?
賃貸物件における仲介手数料の相場は、家賃の0.5~1ヶ月分となっています。
これは宅建業法46条の「宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けてはならない」という記載に基づくもの。
そして定める額というのは、原則として家賃の0.5ヶ月分以内です。
しかし借り手の承諾があれば、家賃1ヶ月分を仲介手数料として受け取れるという規定もあります。
そのため、事前の承諾を得たうえで上限いっぱいまで仲介手数料を受け取る不動産が多いのです。
大家と入居者どちらが仲介手数料を支払うにせよ、家賃1ヶ月分+税金以上の額を仲介手数料として支払うケースは注意が必要です。
事前に承諾をしているか、額は規定以下になっているかを確認しましょう。

なお、定められているのはあくまでも上限であり、安い分には問題ありません。

法律に基づいた仲介手数料の計算方法

ここまで賃貸における仲介手数料について見てきましたが、不動産を売買する際に仲介取引事業者を利用した場合にも仲介手数料が発生します。
そこでここからは、法律に基づいた仲介手数料の計算について説明していきます。

不動産売買における仲介手数料は、売買の金額が高くなるほど上限額が上がり、売買の金額が安いほど上限額が下がる仕組みです。
具体的には以下の通りになります。

仲介は課税の対象となるので、仲介手数料には消費税がかかります。
2022年1月現在、仲介手数料の税率は10%です。
またあくまでも上限額なので、賃貸と同様安い分には何も問題ありません。

仲介手数料はいつ発生する

不動産売買において仲介手数料が発生するのは、契約が成立した後です。
あくまでも成功してから支払われる報酬なので、不動産売買を依頼する契約の段階では支払う必要はありません。
なお一般的には、契約書の交付後と決済後にわけて支払うケースが多くなっています。

片手仲介と両手仲介

仲介手数料について考えるときに注意したいのが、利用する不動産会社が両手仲介か片手仲介かという点です。
片手仲介は、買主と売主が双方に別々の仲介取引事業者を利用して取引を行う方法で、公平な取引が行われやすいことが最大のメリットです。
片手仲介における仲介手数料には、それぞれの仲介取引事業者に先ほどの上限額が適用されます。

一方で両手仲介は、買主・売主両方の仲介を同じ不動産会社が行う方法です。
1つの仲介取引事業者のみとのやりとりになるのでスムーズに交渉が進むのがメリットです。
また仲介取引事業者は買主と売主両方から仲介手数料を受け取れ、片手仲介より利益を得ることができるため、仲介手数料が安くなる可能性が高くなります。
しかし高く売りたい売主と安く買い取りたい買主、両方に平等な利益をもたらすことは難しいため、公平性に欠けるとされます。

公平な取引に重点を置きたい場合には片手仲介を、仲介手数料を少しでも抑えてスムーズな取引がしたい場合には両手仲介を選ぶとよいでしょう。

400万円以下の不動産の仲介手数料の上限額改正について

2018年の「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」によって、不動産の仲介手数料の上限額が改正されました。
この特例により、先ほど紹介した計算方法で求められる金額以上の仲介手数料の支払いが認められるようになったのです。

具体的には、400万円以下の価格が安い物件や空き家の建物取引に対して、仲介手数料を最大「18万円+消費税」とするという内容になります。
400万円以下であればどの値段の物件でも適用されます。
また、特例による仲介手数料を支払うのは売主のみです。
つまり、以下のケースや立場では特例が適用されません。

特例による仲介手数料に関しては、事前に売主と仲介取引事業者の間で合意する必要があるので、注意しましょう。

上限額改正の要因

近年増え続けている空き家問題が起因となって、特例が定められたとされています。
2018年に行われた総務省の調査によると全国の空き家は846万戸で、空き家率は13.6%となりました。
2013年に比べて3.2%増えて過去最高の数字となっており、今後も増加が予想されています。
ほとんどの空き家は価格が安く、仲介手数料が多く得られないために不動産会社が取引をしたがらないケースが少なくありませんでした。
そこで少しでも不動産取引を行ってもらおうと、特例が定められたのです。

上限額改正が空き家問題にもたらすであろう影響

空き家を売りたい側としても、「こんな価格の建物では売れないだろう」とためらっていた物件の仲介をしてもらえる仲介取引事業者が見つかるチャンスです。
また中古の不動産購入を考えている場合にも、これまで市場には出回らなかった物件が増え取引が活性化することが予想されます。

以前に比べ手数料は増えるかも知れませんが、金額が安めの中古物件や空き家を持つ方、購入したい方にとってチャンスと言えるかも知れません。

賃貸契約や不動産売買には、仲介手数料の理解が重要

本記事を読むことで、宅建業法における賃貸物件や不動産売買の仲介手数料についてご理解いただけたのではないでしょうか?
賃貸の契約や不動産の売買を行う際には、仲介手数料についてしっかりと理解をしておくことが重要です。

不動産の売買を考えている方や物件の賃貸を考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

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