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2022.05.12

不動産投資はいつ始めるべき?年代別で考える不動産投資の始め方

マンションを購入するにあたり適した時期はあるのでしょうか。自分で住むために購入するマンションであれば自分や家族の事情に合わせて購入のタイミングを見極めるのが一番ですが、マンション投資は入居者という「お客さん」があってのビジネスです。

賃貸マンションに住む人にも生活や事情があるので、その人たちの事情を知ることでマンション投資を始める時期を掴みやすくなるかもしれません。

そこで、中古マンション投資に焦点をあてて、購入する時期について考えてみたいと思います。

1.不動産投資を始めるのに適した時期は?

詳しくは後述しますが、マンション投資を含む不動産投資は早く始めるほどメリットを実感できる期間が長くなるため、マンション投資を始めるのに適した時期がいつなのかと問われれば「早ければ早いほど有利になる」という答えが正解です。

だからといって、十分な資金やローンの審査に通るだけの属性ではないのに、早さだけを追い求めて若いうちに不動産投資を始めるのは無謀です。経営体力がないので、少し予想外の出来事が起きただけで経営危機に陥る恐れがあります。

十分な自己資金とローンに通るだけの経済的信用が揃った時点ではじめて「早ければ早いほど有利」という答えが成り立ちます。

1-1.異動・入社・入学の季節に合わせて売買は増える

マンションを手放そうとする季節要因は何かと考えた時、最初に思いつくのは転勤ではないでしょうか。実際、中古マンションは転勤の多い2~3月頃が一番動くと言われています。それ以外に、子どもの入学や卒業、就職などにあわせて住んでいるマンションを売り、新しい家に住み替えるというケースもあるのではないでしょうか。

また、不動産会社が3月決算であることが多いということも関係しているかもしれません。ちなみにこの時期は、そういった市場の心理や人々の事情を考慮して新築マンションも多く売買されるタイミングでもあります。

次いで9月から11月の秋頃にも、不動産の売買が活発になると言われています。秋は、半期の異動時期でもありますし、新年を新居で迎えたいという人が、年内に売却しようとするためといった理由があるのかもしれません。

また、コロナ禍の時期に学校が臨時休校になり、その機会に日本も世界標準に合わせて9月を新学期にするべきとの意見が出ました。真剣に議論される機運も高まったのですが、コロナ禍自体が収束する気配を見せていたため立ち消えになった経緯があります。

今後何らかの理由で日本も9月が新学期になるようになれば、9月に向けた夏から秋にかけての季節が最も不動産の動く時期になると思われます。

売りに出される物件が増える時期は、物件の選択肢が広がるということです。自分の条件に合った物件の選択肢が増えると考えると、市場が活発な時期に探すのは効果的かもしれません。ただし、同じ時期に購入したい人も増えるので、需給バランスが他の時期と大きく変わることはなく、価格面での違いも大きくないようです。

1-2.そのほかの季節要因は?

それ以外では、年末年始や梅雨時、真夏の暑い時期は、取引が比較的少なくなる傾向にあります。やはり暑い時期などは、内見などで外へ出る気が起きにくいという心理的な要因が関係しているようです。

特に最近の夏の酷暑は命にかかわるほどのリスクをはらんでいるため、高齢の人を中心に不動産の売却活動をしない傾向が強くなります。また、ケースとしては多くないものの、年末年始や、お盆に実家に帰省して、家族で売却について相談し、その後、売りに出すということもあるようです。

現在はマンションの売り出し情報の多くが、インターネットで閲覧できます。不動産会社同士が情報共有する「レインズ」などの仕組みが確立しているので、ほとんどの売却情報はこうしたデータベースに登録され、そこから売買の動きが始まります。

基本的には、購入に有利な時期、不利な時期といった季節要因はなく、むしろ、景気変動や金利動向、あるいは消費税・相続税など税制面での大きな変更がある時期のほうが、マンション市場に大きな影響を与えるといえます。

例えば2021年の後半は首都圏のマンション価格が高騰する動きが見られましたが、これはコロナ禍によって大量に供給された投資マネーが不動産に向かっているという説や、今後インフレ局面に振れる可能性が高いことから実物資産へのマネーシフトが進んでいるなどの説があります。

1-3.退去後リノベーションするマンションの場合は?

入居者の退去後にリノベーションを施して販売される中古マンションの場合は、賃貸市場の動向も関係します。ワンルームマンションなど単身者向けの物件は、学校の卒業、社会人の異動・転勤後にリノベーションを行うので、やや遅れて市場に出てくることになります。

前途のような要因から、購入に適した時期を見定めるためには、市場動向や、景気・金利などの外部要因が重要です。さらに、購入する本人の資産状況やライフスタイルなど、個人的な要因も考慮する必要があります。

購入に充てられる資金が十分にあるか、勤めている会社の業績は順調かといった要素のほうが、むしろ「買い時」を考える上では大事なポイントになるのではないでしょうか。

購入する際には、時期だけでなく、上述したようなさまざまな条件も合わせて判断すると、自分にとって最も良いタイミングが見つかるでしょう。

2.不動産投資は早く始めれば始めるほど良い

先ほども少し触れたように、不動産投資は長期的に取り組むものであって期間が長くなるほどメリットが大きくなるので、できるだけ早く始めるのが理想です。

ローンという他人資本を使って物件を購入し、そこから入ってくる家賃収入をローンの返済に充当すれば、実質的に自己資金だけの負担で不動産が自分のものになります。この効果をより大きくするには投資期間を長くするのが最も有効なので、「早ければ早いほど有利」となるわけです。

無理をしてまで早く始めることにこだわるのはリスクが高いですが、十分な資金があってローンの審査に通るだけの属性がある方であれば、早く始めたほうが将来に向けた資産形成の効果が大きくなります。

3.年代別で考える不動産投資の始め方

長い人生のうち、不動産投資を始める年代も人によってさまざまです。それぞれの年代別に不動産投資を始めるのにあたって知っておくべきポイントを解説します。特に若い世代の方ほどしっかりとポイントを理解しておくと不動産投資を有利に進めることができるので、要注目です。

3-1.20代の場合

あらゆる年代のなかで最も若い20代の方々にある最大の財産は、時間です。

これから長い現役世代を過ごしていくなかで、不動産投資を味方につけることで資産形成の効果を最も大きくできますし、まだまだリスクをとることができる年代なので、長期ローンを活用して積極的に取り組むことで成功しやすいと言えるでしょう。

おそらく多くの方が時間こそあるものの十分な自己資金が用意できないと思われますので、資金力を長期ローンという「時間」でカバーするのが得策です。

物件選びのポイントとしては、資金力の問題から小規模な物件を狙うのがよいでしょう。ワンルームマンションの区分投資であれば数千万円程度の資金で始めることができるので、ローンを活用すれば資金調達もできます。

できるだけ安い物件から優良物件を探し出す必要があるので、都心よりもその周辺地域にある中古ワンルームマンションを狙うのがよいと思います。

3-2.30代の場合

30代になると、20代のころよりは資金力のある人が多くなります。自己資金として500万円、1,000万円といった金額を用意できる人もいると思いますので、都心の物件価格が高いマンション物件にも手が届くようになります。

20代の方々と同様にまだまだ時間がある世代で、30歳から35年ローンを組んだとしても完済予定は65歳なので、何とか現役世代に払い終えられる可能性があります。中古マンションのローン期間はもっと短いので、30代の最後にあたる39歳でも十分現役世代のうちに払い終えることができます。

長期的に需要が見込める都心の中古ワンルームマンションに絞って優良物件を探し、長期ローンを活用して長い目で取り組んでいきましょう。

3-3.40代の場合

40代のミドルエイジになると、多くの人が「老後」を意識するようになります。40代はお金が必要になるピークなので目先のお金に目が奪われがちですが、それと同時に老後資金のことも気になり始めるのです。つまり、40代でマンション投資を始める人の主目的は老後の収入源の確保です。

40代になると社会的な地位が高くなっている人も多く、仕事を長く続けてきたことによって属性の高い人も多くなることでしょう。

つまりローンに通りやすくなる世代なので、その信用や社会的な地位を大いに活用して有利なローン戦略を描きたいところです。フルローンなどローンの比率が高い資金計画や、低利のローンなど少しでも有利な条件を模索した上で優良物件を手に入れ、長期目線で取り組みましょう。

3-4.50代の場合

サラリーマンや公務員など給与所得者の場合、50代は現役世代最後の10年になる人が多くなります。つまり老後が目の前に迫っており、不動産投資だけでなくあらゆる方法を使って老後の資金を確保していかなくてはなりません。

その一方で、社会的な信用や勤続年数の長さなどローンを組むには有利な属性になっている人が多いので、それを大いにいかして少々高い物件であってもチャレンジしたいところです。

物件の価格によっては不動産投資の収支が赤字になる可能性もありますが、50代は本業の収入が高くなっていることが考えられるので、損益通算で節税を行うことも視野に入ります。

流動性のメリットなどを考慮すると区分マンション投資が妥当ではありますが、資金力や信用力によっては一棟マンション投資を検討してもよいでしょう。

3-5.60代以降の場合

どんなに長く現役でいる人であっても、60代はいよいよ現役世代最後の世代となります。すでにリタイアしている人も多く、この世代の人たちが不動産に関心をもつのは投資目的だけでなく、相続対策も含まれます。

60代から長期ローンを組むことは難しいので、購入するとしてもキャッシュか短期ローンです。そのため家賃収入目的よりも相続税の節税が主目的になりやすいわけです。

もし投資によるリターンを期待したいのであれば、60代からは現物不動産よりもREITや小口化商品など、金融商品からのアプローチで間接的に不動産投資をするのがよいのではないかと思います。

4.まとめ

不動産投資を始めるのはいつが最適なのか、この問いに対して季節的な傾向と長期的な経済の動きによる傾向、そして年代別の傾向に分けて解説しました。

しかし、すべてにおいて共通しているのは「早ければ早いほど有利」という事実です。今すでに不動産投資を始められるだけの資金や属性がおありの方は、この機会に前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

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