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2020.04.27

事業用資産の買い替え特例の解説②

2.どれくらい節税できるのか!?

2-1.売った金額(譲渡価格)<買い換えた金額(取得価格)の場合

・売った金額×20% = 収入金額・(売った資産の取得費+譲渡費用)×20% = 必要経費

上記の計算式で求めた収入金額から必要経費を差し引いて譲渡所得を計算します。

つまり、繰り延べられる譲渡益は本来のものの80%部分ということになります。例えばこの特例を使わなければ、1,000万円の利益がでてそこに税金がかかるはずだったものが、その80%の800万円が将来に繰り越されて、20%部分の200万円にのみ税金がかかることになります。

2-2.売った金額(譲渡価格)>買い換えた金額(取得価格)の場合

上記の計算式で求めた収入金額から必要経費を差し引いて譲渡所得を計算します。

買い換える資産の金額が小さければ小さいほど、繰り延べられる譲渡益の金額は小さくなりますので注意が必要です。

この場合には、買い換えた金額の80%を上限として、譲渡益が繰り延べされることとなります。

ただし、上記の1-1の場合も同様ですが、繰り延べされる割合については地方から都心の物件に買い換えを行う場合には、この繰り延べられる割合が75%だったり70%に引き下げれていますので注意が必要です。

どういった場合にこの割合が変わるのかについて詳しくは、「国税庁タックスアンサー No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」を参照してください。

3.事業用資産の買い換え特例の適用事例ケーススタディ

3-1.賃貸アパートを売却し、ワンルームマンションを購入する

売却する賃貸アパートを10年以上保有しており、購入したワンルームマンションを賃貸に出すのであれば適用可能です。ただし、ワンルームマンションの持ち分に相当する敷地が300㎡以上になることは想定されにくいため、特例の適用ができるのは買い換え資産の建物部分についてのみとなることが想定されます。

3-2.駐車場を売却して賃貸アパートを購入する

売却する資産については、土地のみでもOKなため、駐車場を売却し賃貸アパートを買い換えることも可能です。ただし、売却する資産の所有期間が10年超でかつ、買い換える賃貸アパートの敷地面積が300㎡以上である必要があります。

弊社では、事業用資産の買い替え特例用の物件情報を多数取り揃えています!

ぜひお問い合わせ頂けましたら幸いです。

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