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2021.11.23

1枚の「物件概要書」でどれだけのことがわかる?

不動産投資家が収益物件の購入を検討する場合、最初の段階でチェックするのは土地や建物の情報が記された「物件資料」であることが多い。しかし、「どの部分を重視して良し悪しを判断すればいいかわからない」「実は細かい言葉の意味まで理解できていない」という人もいるだろう。

この連載では、そんな物件資料1つ1つに焦点を当て、購入検討段階で「どの部分を、どのように」チェックすべきかを紐解いていく。第1回は、物件の基本情報や法令上の制限などが記された「物件概要書」。投資家、不動産会社、専門家という3者の視点から、1枚の資料に隠された真実を解明する。

この画像は一般的な物件概要書のサンプルだ。表記の方法や順番こそさまざまだが、記されている項目はどの物件概要書も大きくは変わらない。今回は(1)基本情報(2)土地(3)建物(4)法令上の制限(5)その他―の5つに分類し、1つ1つの項目をチェックしていきたい。

(1)基本情報

①価格 建物価格は消費税の課税対象となる。収益物件の場合、通常は税込み価格が記載されているが、まれに税抜き価格となっている場合もある。あくまでも売主が売りたい価格であり、交渉は可能。

②利回り 多くの場合、満室時の年間想定家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が記載される。購入時の諸費用や税金、ランニングコストなどを含めた「実質利回り」よりは高くなる。

③所在地 地番とは土地の一筆ごとにつけられた番号のことで、登記情報の取得などに使われる。住居表示は建物につけられた番号で、住居表示法に基づいて市町村が定める。

④交通 最寄りの駅やバス停から物件までの所要時間。不動産広告では「徒歩1分=80メートル」として計算する規定がある。

(2)土地

⑤地積 平米数または坪数で表記され、両方が併記されていることも多い。1坪=約3.3平米。

⑥権利 所有権は土地を購入した人が所有者になって自由に使える権利で、土地に対する固定資産税や都市計画税の支払い義務が生じる。借地権は他人から土地を借りて建物を建てるための権利で、土地所有者に地代を払う必要がある。

⑦地目 土地の用途による分類で、「田」「畑」「宅地」など20種類以上存在。登記簿謄本と現況が異なっていることもある。

⑧道路 敷地が接する道路の方角と種類、幅員。幅員が4メートル未満の場合は、4メートル確保するために敷地を後退させる「セットバック」が必要となる。

(3)建物

⑨構造 建物の構造と階建て。融資を受ける際に重要な法定耐用年数は鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造34年、軽量鉄骨造27年または19年、木造22年。

種類収益物件は居宅、共同住宅、店舗、事務所などが主。

⑪延床面積 建物各階の床面積の合計で、部屋などの専有部と廊下・階段などの共用部をすべて合わせた数字。

⑫築年月 その建物がいつ建設されたか。新築の場合は竣工予定時期。

⑬間取り 間取り別の住戸数を表す。L=リビング、D=ダイニング、K=キッチン。

(4)法令上の制限

⑭都市計画 土地利用や市街地開発を適正に行うための計画。優先的・計画的に市街化を図るべき「市街化区域」と、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」があり、基本的に市街化調整区域に建物を建てることはできない。

⑮用途地域 都市計画法に基づいて市街化区域を全13種類に区分し、建築できる建物と規模を表す。用途地域によって建蔽率や容積率の制限が変わり、銀行の土地評価にも関係する。

⑯建蔽率 敷地面積に対する建築面積の割合で、用途地域によって指定。100平米の土地で建蔽率50%であれば、建築面積50平米までの建物を建設できる。

⑰容積率 敷地面積に対する延床面積の割合。用途地域によって異なる「指定容積率」と、前面道路の幅員に用途地域ごとの掛け目を乗じる「基準容積率」があり、いずれか低い方が適用される。100平米の土地で容積率80%であれば、延床面積は80平米(例えば1階50平米、2階30平米)まで建設できる。

⑱防火指定 駅前や幹線道路沿いなどでは、延焼しにくい耐火建築物しか建てられないよう制限があり(防火地域)、防火地域の外側エリアでは一定基準に適合する建築物でよい(準防火地域)。

(5)その他

⑲現況:物件の状況を示す項目。更地、造成工事中、空家、賃貸中など。

⑳引渡:購入後の引き渡し時期。「相談」となっている場合が多く、売主と買主が相談して引渡日を決める。

㉑取引態様:不動産取引において、不動産会社がどの立場で関与するかを示す。「売主」「貸主」「代理」「媒介(仲介)」に分かれ、媒介には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がある。

㉒備考 その他の費用条件や制限事項などが記載される。

このように、たった1枚の物件概要書から読み取れる情報はさまざまです。皆様の参考に立つことが出来れば幸いです。

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