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2021.09.09

都心賃貸でもリーシング苦戦の声。コロナ禍の住宅業界の集客・客付け環境は?

新型コロナウイルスの悪影響は業種・業態でくっきりと分かれている。飲食・サービス、観光産業は業績が悪化している。一方でスーパーやドラッグストア、家庭用ゲーム機器など巣ごもり需要を受けて好調な業種もある。

2020年度の国の税収も過去最高を記録する。コロナ禍で企業の収益が悪化すると想定して国が昨年12月に示した税収見通し55.1兆円を大幅に上回り、60.8兆円になることが6月30日に明らかなとなった。

バブル経済期の1990年度の60.1兆円を上回る税収となる。想定よりも収入が悪化していない法人が多かったり、2019年10月の消費税増税が税収を押し上げた。

しかし、コロナ特需を受けた業種とそうではない業種の収益環境の格差が広がっていることに変わりはない。この分断社会のひずみは底辺のところからにじみ出てくる。住宅・不動産業界にもその影響がこれから本格的に及ぶかもしれない。

取引データ好調の裏に営業マン苦悩の姿

住宅の売買取引は好調だが、「売り物件が出てこないので仕事にならない」や「仲介手数料を値下げするキャンペーンなどを展開するが営業がきついのが本音」といった声が都内の仲介業者から多く聞かれる。

物件があれば買い手がすぐに見つかり成約するが、その物件が市場に出てこないという。定年退職した引退組が、コロナ禍で先の読みづらい経済環境を嫌って市場に物件を出さずに子どもや親族に譲渡して田舎や郊外に引っ越すケースなど内々で取引されることも散見される。

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の直近4月、5月の成約状況を見ると、成約件数が前年同月比で数倍の取引増となっているが、これは昨年春の緊急事態宣言で不動産各社が休業・時短営業を行い消費者も外出を控えていたことの反動による増加のためで、実際の仲介現場では好調といった実感を持てないでいる。

新築分譲マンションの販売現場でも同様だ。販売代理店からは、「売れ行きが見込める物件についてはデベロッパーが自分のところで売り切り、立地などが厳しい場所は代理店に手数料を払ってまで売ろうとするが、そうした物件はコロナ以前と比べると販売するのに非常に苦労しているのが実態だ」との声が漏れてくる。売れる物件と売れない物件の格差がさらに広がりを見せているようだ。

入居者の賃貸負担能力が低下傾向に

賃貸住宅管理の現場からはリーシング(客付け)にコロナの影が現れ始めたという。

「特に単身者向けのアパートやマンションの客付けに苦戦している」(都内の城南・城東エリア)。コロナ禍でオンライン授業が続いている大学が多く、それら学生は家賃を払うのがもったいないとして実家に戻って授業を受けたり、コロナ禍の直撃を受けた業種の若手社員は給与の減額で賃貸負担能力が落ちたり、倒産により実家に戻るケースが少なくない。

日本財託グループでは、「コロナ禍で企業の福利厚生が手薄になって入居率に影響している。赤坂や西麻布、六本木といった東京都心で空室が埋まらない。入居率の悪化はこれから本格化するのではないか……」と今後のリーシング活動に気を引き締める。

個人投資家に対する金融機関の融資対応も選別が進んでいる。ホテルなど宿泊業や旅行業、イベント業界などのローン審査が厳しくなっており、源泉徴収に加えて現在の収入を証明する給与明細書を求められる人もいる。申込者の1割が融資審査を通過しないことが珍しくなくなっている。

その半面、全額キャッシュで購入する投資家も存在し、投資家の格差も広がりを見せている。東京23区で築10~20年のワンルームマンションを2000万円前後で、都心部で2500万~2800万円台を買い上げていく。地方の資産家は東京の賃貸需要に注目して買い集まる。人口減少でも資産価値を維持でき、空室も出にくいという観点からだ。

大都市でも物件で満室と空室の色彩鮮明へ

ただ、業界団体の日本賃貸住宅管理協会(日管協)では、「資産家のオーナーは住まいを貸してあげているという発想から借りていただいているという発想に切り替えが必要だ」と指摘する。入居者の家賃があってこそ成り立つ賃貸住宅経営であるためだ。キャッシュフローに毀損が生じれば、ローン返済計画や資産形成の計画に狂いが生じることにつながる。

大都市であっても黙っていて賃借人が付く時代は遠い昔となり、家余りの時代に入居者に快適な生活をどのように提供できるかを考える時代に突入している。

住みやすい状況をリノベやDIYを提案するなり、社会的弱者に寄り添って家を借りやすくする。いつも満室と、なにもしないで空室が増える。相場以上の家賃を取れる、適正賃料を徴収できる、相場以下の家賃に買い叩かれる。大都市でも空室と満室の色彩がはっきりとする。

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