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2021.06.16

手順を知れば意外に簡単、節税も可能な不動産投資家の確定申告

不動産投資は、賃貸経営というビジネスです。そのため利益を上げた場合はもちろん、赤字になった場合であってもお金の出入りを記録して確定申告する義務があります。前年1月1日~12月31日までの1年間の収支を翌年の2月16日~3月15日(土日の場合は翌営業日)の間に管轄の税務署へ申告書と一緒に必要書類を提出するのが確定申告です。

「申告漏れや虚偽を疑われる記載がないか」「脱税を疑われて税務調査が入らないか」など確定申告の経験がないと最初は不安に感じてしまうかもしれません。しかし、しっかりと確定申告の手順を知っていればまったく恐れる必要はないので安心してください。当記事では、不動産投資における確定申告の方法や気になる節税に関してのノウハウについて解説します。

手順を知れば意外に簡単、節税も可能な不動産投資家の確定申告

1.不動産に関わる確定申告

不動産投資は事業となるため、事業による収入が発生したら確定申告をする必要があります。サラリーマンなどの給与所得者は会社が所得税や住民税を源泉徴収してくれることが多いため、確定申告の必要がなく意識しづらい一面があるかもしれません。しかし、年間の不動産所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要になるため、忘れず申告するようにしましょう。

また「確定申告=納税」というイメージを持っている人も多いかもしれません。しかし、還付申告といって税金が戻ってくる場合もあります。例えば不動産投資が赤字決算になったときは、損益通算によって本業収入から差し引くことができるため、不動産投資が所得税や住民税の節税に役立つケースもあるのです。

利益を上げるために行っている不動産投資で赤字になるのは本末転倒と感じる人もいるかもしれません。しかし不動産には減価償却費があるため、実際にキャッシュが出ていなくても計上できる経費があります。こういった経費をうまく計上することによって、不動産投資を節税に役立てることが可能です。これについては後述します。

不動産投資を節税に役立てる場合でも確定申告の必要はあるため、不動産投資をすると何らかの形で確定申告の必要が生じると考えておいたほうが良いでしょう。

1-1.確定申告が必要になるのはこんな時

実際に確定申告が必要になるのは、主に以下のようなケースです。

  • 賃貸収入がある
  • 不動産を売却した
  • 住宅ローンで物件を購入した

それぞれに意味合いが異なるので一つずつ解説していきます。

  • 賃貸収入がある
    収益物件を購入してそこからの賃料収入がある場合は、確定申告が必要です。不動産からの賃料収入から必要経費を差し引いたものを不動産所得といいますが、これが20万円を超える場合は確定申告をしたうえで納税をする義務があります。
  • 不動産を売却した
    不動産を売却し売却益が発生したら、譲渡所得税の課税対象になるため確定申告が必要です。売却価格からその不動産の購入に要した費用と特別控除額を差し引きそれがプラスになっている場合は、譲渡所得があると見なされ譲渡所得税が発生します。なお譲渡所得税は「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かによって税率が異なり、短期の場合は39.63%、長期の場合は20.315%です。(どちらも復興所得税を含む)両者の分かれ目は「所有期間が5年を超えているかどうか」となります。税率に2倍程度の差がある理由は、不動産の転売(いわゆる不動産転がし)で利益を上げようとする取引を抑制する意図があるからです。
  • 住宅ローンで物件を購入した
    住宅ローンを利用して自分が住むための不動産を購入すると、住宅ローン控除の適用を受けることができます。これは通称「住宅ローン減税」とも呼ばれているもので「床面積が50平方メートル以上」「10年以上のローン」などの要件を満たしていると年末の住宅ローン残高の1%にあたる金額を所得から控除できる制度です。(一般的な住宅の税額控除の上限は40万円)住宅ローン控除の適用を受けるためには、初年度のみ確定申告が必要になるため、納税のためではなく控除のための確定申告をすることになります。

1-2.まず白色申告か青色申告かを選択する時

申告には、白色申告と青色申告があります。不動産投資を始めた初年度は、単式簿記で比較的簡単に作成できる白色申告を選択する人が多い傾向です。必要書類は、税務署の窓口でもらったり国税庁のサイトからダウンロードしたりすることができます。またクラウド会計サービスやe-Tax(国税電子申告・納税システム)ならPCで記入したデータを直接送信することも可能です。

不動産投資が事業的規模(貸家5棟か、区分マンション・アパート10室)であるなら青色申告を選択することもできます。青色申告のメリットは、青色申告特別控除といって最大65万円の控除があることや赤字を3年間繰り越せることです。特別控除が最大65万円という理由は、もとの特別控除が55万円となりe-Taxを利用すると10万円の上乗せとなり合計65万円が最大控除額になるからです。

ただし青色申告を選択する場合は、申告する年度の3月15日までに管轄の税務署で「青色申告承認申請手続」を行わなければいけません。また青色申告は、複式簿記で詳細に帳簿をつける必要があります。複式簿記での記帳が難しいと感じる人は単式簿記でも問題ありません。しかし、その場合は特別控除が10万円に減ってしまいます。

近年は、クラウド会計サービスならフォームに数字を記入するだけで申告書を作成してくれるものもあるため、申告する人の手間という意味では白色も青色もあまり差はなくなったといえるかもしれません。

1-3.不動産投資は確定申告書B

ここでは、従来の手書きで確定申告書を記入する場合について説明します。確定申告書には、「A」と「B」がありますが、手元に集めた書類をもとに「B」の第一表から記入していきましょう。不動産投資は「B」を使用するため「A」は不要です。

「収入金額等」の部分には、不動産収入と給与所得がある人は給与を記入します。「所得から差し引かれる金額」の部分には、医療費控除や保険料控除、配偶者控除のほか基礎控除(48万円)を記入しましょう。不動産所得は、収入から経費(後述する収支内訳書で計算)を差し引いて記入します。第一表の右側に控除前の所得、控除後の所得と源泉徴収の納税額を記入し、最終的な納税額を記入すれば完了です。

次に確定申告書B第二表に移り源泉徴収票の内容を転記します。確定申告書Bに添付する収支内訳書には、1年間の売上や仕入額、その他の経費などをそれぞれ項目ごとに記入し最終的な利益を算出して申告します。収支内訳書には、一般用、農業所得用、不動産所得用の3種類があるため、不動産所得があれば不動産所得用を選び正しい金額を正確に記入します。

以上のように申告書へ必要事項を記入して期日の3月15日までに税務署に提出すれば完了です。期日内に送付しなくても「期限後申告」として受け付けてはくれるのですが、場合によっては無申告加算税や延滞税が課されることもあります。遅れた場合も早く申告するほどペナルティは軽くなるため、いずれにしても早めの申告が重要です。

何より正確かつ正直に数字を記入し無用なトラブルは避けるようにしましょう。

2.不動産に関わる確定申告での節税方法

不動産投資による収支が赤字になった場合、損益通算することで節税効果を発揮することができます。そのためには、不動産の購入にかかった費用や必要経費をしっかりと計上し本業の収入と損益通算をすることになるため、それぞれに必要な書類をそろえておきましょう。

2-1.物件購入と収入に関する必要書類を集める

所有している物件に関する必要書類は、以下の5つです。

  1. 不動産売買契約書
  2. 譲渡対価証明書
  3. 売渡精算書
  4. 賃貸契約書
  5. 家賃送金明細書

譲渡対価証明書は、不動産売買契約書に土地と建物それぞれの金額が書かれていれば必要ありません。1~4は不動産会社、5は管理会社が発行してくれます。サラリーマンなど本業が別にある人は、勤務先から源泉徴収票をもらいましょう。年収額が書かれているため、確定申告書の添付書類台紙に添付する必要があります。

2-2.経費に関する必要書類も集める

賃貸経営を行ううえでかかった経費を計上するために必要な書類は、以下の4つです。

  1. 各種税金の納付書
  2. 保険料の証明書
  3. ローン支払い明細書

1は固定資産税や都市計画税、不動産取得税、収入印紙税の納付書、2は火災保険や地震保険の保険料のことです。3はローンの金利分を計上するために必要です。4は管理組合から1年分をまとめてもらうことになります。

2-3.経費を正しく計上する

先述した経費は、いずれも必要経費として不動産所得から差し引くことができるため、証明できる書類を添付し忘れずに経費として計上しましょう。すでに記載した経費以外にも、登記の際に支払った司法書士への報酬や税務を任せた税理士への報酬なども経費となります。また忘れてはならないのが減価償却費です。

不動産には法定耐用年数があり、経費の算出において物件の価値は耐用年数で割った金額分だけ毎年低くなっていきます。しかし、法定耐用年数を過ぎたからといって物件が使用できなくなるわけではありません。減価償却費は、あくまでも帳簿上の経費です。キャッシュアウトを伴わない経費として節税に大きな効果を発揮するため、減価償却費もしっかりと計上して不動産所得の圧縮を目指すのがセオリーといえるでしょう。

なお減価償却費を算出するのに必要な法定耐用年数は、例えば木造アパートで22年、RC造のマンションは47年と定められています。建物の減価償却は毎年定額の償却費を計上する定額法で計算されるため、新築でこれらの物件を取得した場合は、木造アパートであれば22年間にわたって毎年22分の1ずつ、RCマンションであれば毎年47分の1ずつ減価償却費を計上することが可能です。

3.初心者にはクラウドサービス・e-Taxが便利

書類を集めた後は、いよいよ申告書に記入です。年額1万円前後から使えるクラウド会計サービスを利用すると指示通りに数字を打ち込むだけで申告書を自動作成してくれるため、非常に便利です。小規模な不動産投資をしている人であればこうしたサービスを利用するのが最も手軽で確実かもしれません。後述する確定申告書の記入ルールに関する知識もほとんど不要です。

またマイナンバーとe-Taxシステムを駆使すれば申告書の提出までもワンストップで完了できます。他にもe-Taxを利用すると紙での申告と違って多くの添付書類を省略することが可能です。確定申告の準備作業を省力できたり、青色申告の場合はe-Taxを利用することによって特別控除が10万円上乗せされたりするなどメリットも多いため、e-Taxの利用をおすすめします。

クラウド会計とe-Taxを活用すると日常業務の中で経理の処理に時間と手間を取られることが少なくなり、手続きに悩む時間も短縮することができます。初心者やシステム操作の抵抗がない人は、このようなサービスを利用してみるのも良いでしょう。

4.これから始める方も運用中の人も情報収集が大切

本記事では「すでに不動産投資をしている」「不動産投資を始めようと考えているものの確定申告など税務に不安」といった人に向けて不動産投資の確定申告について解説しました。これから不動産投資を始めたい人にとって重要なのは、これらの税務上の知識に加えて最新の不動産市況や物件選びのポイント、不動産投資のメリットやデメリット(リスク)といった生の情報です。

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