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2021.06.01

目新しさだけで選ぶと危険!選ばれるリノベーション物件のポイントとは

最近は、リノベーションを施した賃貸物件の広告をよく見かけるようになりました。しかし、単に部屋を新しくしただけでは入居者を集めることはできません。リノベーション物件を求める入居者のニーズを理解しそれに応える物件選びが重要です。

目新しさだけで選ぶと危険!選ばれるリノベーション物件のポイントとは

付加価値が提供できれば入居者に選ばれる

単に形をリノベーションしただけの部屋では、入居者に選ばれる住みたい部屋にはなりません。なぜなら、特に賃貸物件の多い都心でリノベーションされた部屋を求める入居者は「その部屋がどのような付加価値を持っているか」を厳しく見ているからです。ここでは、リノベーションとリフォームの違いなどを確認していきましょう。

リノベーションとリフォームは全く違う

リフォームは、古く劣化した部分を修繕し、あくまでも元の姿に近づける回復工事です。もちろん何も手を加えないよりは良いですが、そこに入居者を引きつけるものが感じにくい場合は効果が期待できないでしょう。例えば駅から近いことや家賃が安いなどの付加価値がない限り、結局は新しい物件に負けてしまいます。

リノベーションは単に劣化を回復させるだけでなく、その部屋に新しい価値を加える工事です。例えば壁紙や照明をスタイリッシュなデザインに変えたり、内装にカフェ風やリゾート風などの新しいテイストを加えたりします。入居者の住みやすさにつながるように間取りを使いやすく変えるなど、さまざまな価値を生み出すこともリノベーションなら可能です。

また、床材などの素材を経年劣化に強い本物素材へ刷新するロングライフリノベーションを行えば、より長く価値が変わらない物件へと生まれ変わらせることもできます。

入居者の感性に訴え「住みたい」と感じてもらえる価値を加えることが、リノベーションとリフォームの大きく違う点です。付加価値が心に響き「少し高めの家賃を払ってでも住みたい」と感じてくれれば常に入居者のいる理想的な賃貸物件になります。物件を選ぶ際には、このリフォームとリノベーションの決定的な違いを十分に理解するようにしましょう。

ニーズに合ったリノベーションかチェックするポイント

単にリノベーションを施した物件では継続して入居者に選んでもらうことは難しいでしょう。なぜなら、物件のあるエリアのニーズに合ったリノベーションでなければ入居者にメリットを感じてもらえないからです。

デザインはマッチしているか

例えば、若年層の多いエリアであまりに落ち着いたテイストの内装デザインは、物足りなく感じられてしまうでしょう。また女性入居者が多い場合は、デザインだけでなくキッチンや浴室などに手を加えてより清潔感のある部屋にすることも大切です。

リノベーションは漠然と凝ったデザインをすれば良いわけではなく、ターゲットを明確にしなければ入居者の心に響きません。リノベーション物件を検討する際はそのエリアの入居者層などを不動産会社に確かめ「入居者のニーズにマッチしているか」という目線で見るようにしましょう。

ニーズのある部屋タイプか

賃貸の部屋タイプは、ワンルームタイプとファミリータイプがあります。安定した賃貸運営を目指す場合は「そのエリアでどちらの部屋タイプの需要があるか」についてしっかりと調べ購入しましょう。的が外れた部屋タイプでは、入居者自体が少なくせっかくリノベーションした物件でも空室となるリスクが高まります。

単身者の多い都心では、ワンルームタイプが当然有利です。郊外や地方都市であればファミリータイプの需要が高いエリアもあるかもしれません。ファミリータイプを検討する際は「マンションか」「アパートか」「戸建てか」など多角的に検討することが必要です。賃貸は、借りてもらってこそ収益になることを忘れず、ニーズのある部屋タイプを選ぶようにしましょう。

都心の安定した賃貸需要は有利

不動産専門データ会社、東京カンテイの2021年1月14日のプレスリリースによると、東京都の2020年12月の分譲マンション賃料は、前月に比べ多少弱含みとなったものの他の地域に比べ高い水準で推移しています。1年を振り返ってみても、1平方メートルあたりの賃料は2019年12月の3,536円から3,690円へと上昇しており手堅い需要があるといえるでしょう。

こうした賃貸需要の落ちにくいエリアであれば、リノベーションした物件のニーズも十分にあると考えられます。しかし逆に賃貸需要のないエリアでリノベーション物件を購入しても、入居者が現れず空室になるリスクが高まりかねません。リノベーションで付加価値のある物件を手に入れても借りる人がいなければ単なる負債になってしまいます。

「借り手が豊富にいるエリア」ということをしっかりと確認したうえで物件を購入するようにしましょう。

都心の安定した賃貸需要は有利

リノベーション+立地でより有利な物件になる

都心のように多くの賃貸需要があるとエリアによっては競合物件が多いことも考えられます。そうした場所では、価値のあるリノベーションに加えて立地の良い物件を選ぶとさらに有利でしょう。

交通の便は良いか

交通の便が悪ければ、いくら部屋の魅力が高くても居住意欲は下がってしまいます。特に賃貸需要の高い都心で注意しておきたいのが駅までの距離です。賃貸物件を探す人は駅からの徒歩時間で物件を選別することがあり、10分以上かかるようだと除外される傾向があります。東京カンテイの「徒歩時間別 新築&中古マンション坪単価」によると、首都圏では6分以内の物件が駅近マンションとされ価格が落ちにくいことが示されています。

賃貸物件の検討初期段階では部屋の状態が注目されますが、実際の絞り込みでは交通の便も重視されるため、物件選びでは注意するようにしましょう。

生活しやすい環境か

実際に生活するとなれば周囲の環境も非常に大切で、より選ばれる物件にするためにもしっかりと確かめておく必要があります。例えば、入居者が単身者と想定されるならコンビニが近くにあると非常に有利です。コンビニは買い物だけでなくATMの利用や公共料金、税金の支払いなどもできる生活ハブの機能を持っているため、それらをアピールすれば大きなメリットと捉えてもらえます。

また近くに公園や遊歩道などがあれば、運動不足解消や在宅ワークの気分転換などさらなる付加価値を訴求できるでしょう。物件選びでは、周囲に生活のしやすさにつながるポイントがないか、十分にチェックすることが大切です。

建物状態も確かめる

部屋がニーズに合ったリノベーションを施されていた場合でも、必ず建物全体の状態まで確かめるようにしましょう。なぜならいくら部屋の付加価値が高くても、あまりに建物外観や共用部分が劣化していたり汚れていたりすれば内見に訪れた人に敬遠されてしまうからです。「エントランスが破損している」「階段の掃除が行き届いていない」「廊下の電気が切れている」などがないか確認しておくと安心です。

またゴミ捨て場もぜひ確認しておきたい部分で、ゴミ出しの日が守られず汚らしいようであれば入居者の素行も疑われかねません。そうした物件ではせっかく入居してもらっても不満がつのり早々に退去され空室となってしまう可能性もあります。

内見に訪れた人に好印象を持ってもらい長く快適に住んでもらうために、部屋以外の建物状態をしっかりと確かめるようにしましょう。

リノベーションを活かす条件を見極める

リノベーションされているだけでは、残念ながら入居者に選ばれる賃貸物件にならない可能性があります。まず、単なるリフォームではなく付加価値を持ったリノベーションが重要です。また「ニーズに合ったデザインや部屋タイプ」「賃貸需要が見込めるエリアの物件」といったことも忘れてはいけません。リノベーションが十分に活きる条件か見極め、入居者に「住みたい」と感じてもらえる物件を選びましょう。

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