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2021.04.26

ぼろアパート投資は本当に儲かるのか?失敗しないための3つのコツ

老朽化して空室だらけの築古アパートを安く購入、リフォームを行った上で貸し出し、収益を得るぼろアパート投資。一般的な不動産投資と比較すると高い利回りが得られるとして、不動産投資家から注目を集めています。しかし一方で、経験や知識が必要な投資手法でもあり、難しさも指摘されています。

ここでは、ぼろアパート投資の基礎知識として、その魅力と難しさをご紹介します。さらに、ぼろアパート投資に失敗しないために押さえておきたいポイント、どのような人がぼろアパート投資に向いているのかについても触れていますので、参考にしてください。

ぼろアパート投資はなぜ魅力的なのか?

ぼろアパートとは、築年数が経過して老朽化し、適切な修繕やリフォームがなされずに設備も陳腐化していることが明らかなアパートのことを指します。

一見新たな借り手が付かなそうにも見えるぼろアパートへの投資が、なぜ不動産投資家から注目されているのでしょうか。実は、ぼろアパートには通常の新築・中古物件にはない大きな2つの魅力があるからです。

物件購入費用が安い

ぼろアパートは、新築や築浅のアパートと比べて大幅に安い値段で購入できます。新築や築浅のアパートを購入するとなると数千万円単位になることが多いですが、戸数の少ない地方のぼろ物件であれば、300~500万円前後で探すことも可能です。

ぼろアパートの多くは、建物の老朽化により借り手がつかず、長期間空室が続いているケースが多く見られます。オーナーも運営に積極的ではなく、所有していても赤字経営になるばかりで、どうにか手放したいと格安で売りに出されるわけです。

このようなぼろアパートでは、買い手側にとっては価格競争がない上、状況によっては指値でさらに安く買えるケースも少なくありません。金利の高いローンを組まずとも、現金購入で不動産投資を始めることも不可能ではないでしょう。

手腕によって高利回りが期待できる

ぼろアパートの魅力は、物件再生によって高い利回りを生むポテンシャルを秘めていることです。実際に築年数30年以上で空室のある築古アパートの売り出し物件を探してみると、表面利回りが15%前後になる物件も多く見つかります。

もちろん、ぼろアパートの満室経営を実現するためには修繕やリフォームといったオーナーの運営手腕が問われます。しかし、たとえ修繕などの費用がかかったとしても数年で投資金額を回収することができれば、その後はどんどん利益が積み重なります。新築や築浅物件よりも効率のよい投資結果が得られるでしょう。

さらにぼろアパート投資の場合、物件購入費用プラス修繕費用がかかったとしても、新築や築浅のアパートよりも初期費用が安くすむケースが多いです。そのため、近隣の家賃水準より安価な家賃設定を行うことで、入居付けに強い物件にすることも可能になります。

ぼろアパート投資が難しいと言われる理由

ぼろアパート投資は、一般的な不動産投資に比べると難易度の高い投資手法であるといわれています。費用こそ少なく済みますが、オーナーの手腕が求められるため、知識と経験が必要だからです。ぼろアパート投資にはどんな難しさがあるのか、具体的にデメリットを見ていきましょう。

修繕の手間や費用がかかる

ぼろアパート投資の多くは、そのままの状態で入居者を確保することは難しく、修繕やリフォームが必要です。しかし、物件価値を高めようとあまりにも大きなリフォーム費用をかけてしまうと、利益を圧迫します。

リフォーム費用を抑える手段の一つは、オーナーによるDIYです。実際にDIYで大掛かりなリフォームを実行しているオーナーもいます。しかし、DIYには知識と経験が必要な上、大きな手間がかかります。
大家さん同士のコミュニティなどに積極的に参加し、リフォームの知識を身に付けておくとよいでしょう。中には、ぼろアパート投資を行う大家さん同士でグループを作り、それぞれの投資物件のリフォームを手伝い合うコミュニティもあります。

また築年数が経過していると、新築や築浅物件と比べて運用中に不具合が発生する頻度が高くなります。初期費用が安く済む分、手持ちの資金に常に余裕を持たせておくことが必要です。

融資を受けるには工夫が必要

ぼろアパート投資の場合、物件が耐用年数を超えていることが多く、金融機関の担保評価が極めて低くなるのが一般的です。さらに金融機関は、物件の状態から将来の修繕費などを加味するため、なおさら融資を受けることは難しいといわれています。

担保評価が低くても融資を通すためには、金融機関を納得させるだけの収益性を示す必要があるでしょう。今後予測される修繕費やある程度の空室損を加味しても、ローン返済に支障をきたさないキャッシュフローが出せるのであれば、金融機関の印象も変わるかもしれません。
また、高利回り・じゅうぶんなキャッシュフローを実現する、説得力のある事業計画を作ることも重要です。

ぼろアパート投資で融資を通すためには、こうした物件評価以外の部分での工夫が必要になります。

またぼろアパートの場合、運営が軌道に乗っていたとしても、次の物件購入の際に担保として活用することが難しいケースが多いです。ただし、空室ばかりのぼろアパートを満室経営に改善したなどの実績があれば、金融機関に評価される場合もあるでしょう。

物件の見極めが難しい

ぼろアパートの中には、建物自体に問題があり倒壊リスクを抱えているケースや、見た目では分からない隠れた不具合「瑕疵」があるケースもあります。購入後にこうした問題が発覚すると、修繕工事に想定外の多大な費用がかかり、期待していた利回りが得られなくなってしまう可能性があるでしょう。

下見の段階でこうした建物のリスクを見極めるのは、不動産投資経験が豊富な人にとっても簡単ではありません。費用はかかりますが、事前に専門家に物件調査を依頼すると安心でしょう。

ぼろアパート投資に失敗しないための3つのコツ

では、ぼろアパートに投資する際、どのような点に注意したらよいのでしょうか。3つのポイントを押さえておきましょう。

賃貸需要を見誤らない

たとえ空室だらけのぼろアパートであっても、再生すれば入居者を確保できる可能性はじゅうぶんにあります。しかし、いくら物件再生ができても、エリア自体の賃貸ニーズがなければ満室を目指すことは難しいでしょう。

賃貸需要を判断するには、交通の便、生活施設が近くにあるかどうか、周辺物件の空室・募集状況などが参考になります。現地で街の様子を確認する、地域の不動産会社に問い合わせを行うなどの方法で事前に調査しておきましょう。

LIFULL HOME’Sの「見える!賃貸経営」では、エリアごとの空室率や物件閲覧回数の分布図、人口増減などを調べることができます。ぜひご活用ください。

現地調査を入念に行う

ぼろアパートを購入する場合、建物や土地の状態をよく確認し、投資価値があるかどうかを判断することが非常に重要になります。

見た目にばかり注目しがちですが、修繕の費用や手間がかかるのは水回りや床下のダメージです。また、ぼろアパートは雨漏りが見られることもよくあります。後々の利回りを大きく左右しますので、状態をよく確認しましょう。
先述の通り、プロに物件調査を依頼するのがお勧めです。

その他、ぼろ物件は建物や土地そのものに問題を抱えていることも少なくありません。
川沿いや地盤が弱い場所の場合、土地の改良工事が必要になります。建物の強度に問題があるなら、耐震工事が必要になるかもしれません。
多大な費用がかかる工事ですので、今後の収支計画に大きな影響を与えるポイントです。入念に調査し、投資判断するようにしましょう。

出口戦略を想定しておく

アパートの出口戦略には、
・建物ごと売却
・取り壊して再建築し、運用継続
・更地にして売却する

の3通りがあります。
ぼろアパート投資の場合、物件の状態によっては売却が難しくなるケースがあるため、注意が必要です。

あえてぼろアパート投資を狙う投資家のニーズがあるため、建物ごとの売却は不可能ではありません。ただし、より築年数が経過することになるため、銀行の融資が利用できずに買い手が付かなかったり、需要が落ちたりする可能性には注意しましょう。

また物件を保有し運用を継続したい場合、再建築不可物件でないかどうか、必ず確認する必要があります。再建築不可物件とは、接道義務を果たしていないなどの理由で、一度取り壊したら再建築できないという制限が設けられている物件のことです。将来的な用途が限られてしまうため、注意しなければなりません。

更地にして売却する際も、土地の価値がどの程度になるか、事前によく確認しましょう。建築や用途変更が限定される都市計画制限などにより、土地の価値が低い場合があります。担保評価が低い物件には融資が利用しにくい傾向があるため、買い手が付かない可能性があります。
またあまりにも売却額が低いと、自身の投資費用を回収できないリスクもあり、注意が必要です。

ぼろアパート投資をする際には、購入前にあらかじめどのような出口戦略が取れるかを考えておく必要があるでしょう。

ぼろアパート投資に向く人とは

ぼろアパートへの投資は、投資費用が少ないので初心者でも可能と思われがちです。しかし、収益の出る範囲内で物件を生き返らせる必要があること、物件選択が簡単ではないことから、ボロ物件ならではの運営ノウハウが必要になります。各投資家の投資スタンスによっても向き不向きがあるでしょう。

そこで、どんな人がぼろアパート投資に向いているのか、知っておくことが大切です。

賃貸経営に時間や手間をかけられる人

ぼろアパート投資は、一般的な不動産投資と比べるとより多くの時間や手間がかかります。

まず物件選択を慎重に行わなければいけないため、下見や内見に比較的多くの時間を費やす必要があるでしょう。数多く内覧したとしても、投資価値のある物件に出会える数はそう多くはなく、実際に物件を入手するまでに時間がかかることが多いです。
そして物件を貸し出せるようにするためには、リフォームの計画を立て、必要に応じてDIYも行わなければなりません。

ぼろアパート投資は、賃貸経営にじゅうぶんな時間や手間をかけられる人、むしろそのような作業にやりがいを感じる人に向く投資手法といえます。

アイディアを出すのが得意な人

空室の多いぼろアパートを満室物件に変えるには、いかに費用をかけずに再生できるかが重要になります。リフォームやリノベーションで見た目を改善するだけでなく、築古でも魅力が感じられるような差別化された物件を目指さなければなりません。

ぼろアパート投資の成功者の中には、ターゲットを明確に定め、そのターゲットに刺さる独自の運営方法で満室経営を実現している人もいます。
現状を生かしながら、なおかつ他の物件と差別化を図れるアイディアを出せる人に向いている投資といえるでしょう。

ローンを利用せずに不動産投資を行いたい人

ぼろアパートは、比較的安価で売却に出されているケースが多いため、現金での購入を視野に入れることができるでしょう。ローン金利を心配せずに投資したい、投資にかかるコストを少しでも抑えたいという方に向いているといえます。

また、すでに不動産投資ローンを組んでいて追加融資が厳しいという人でも、現金購入が可能なボロアパート投資なら選択肢の一つとなります。不動産投資の規模を早く拡大させたいと考える人にとって、有効であるといえるでしょう。

まとめ

一般的に、ぼろアパート投資は物件再生のノウハウが必要で、難しい投資手法だといわれます。しかし、所有物件を貸し出して家賃収入を得るというスキームは、一般の不動産投資と変わりません。賃貸需要をしっかりと把握し、事前の調査・計画を入念に行うことが、ぼろアパート投資を成功させる道へとつながるでしょう。

ぼろアパート投資は、手をかけることを前提とした投資です。単に「物件価格が安い」「利回りが高い」という理由で選ぶのではなく、ご自身の投資スタンスに応じて検討するとよいでしょう。

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