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2021.04.02

「リフォーム費用の目安は?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】

中古の物件を購入して賃貸運営する場合、少なからずリフォームが必要になります。傷んだ箇所を修復したり、おしゃれで機能的なデザインに生まれ変わらせたりできれば、入居者を見つけるのに有利で、家賃を高めに設定することも期待できます。

もっとも、なんでもかんでもリフォームしていれば、お金がいくらあっても足りません。できるだけ費用を抑える工夫が必要です。

①リフォームとリノベーション

リフォームは一般的に古くなったり傷んだりしたりした物件を元の状態に戻す、といったニュアンスで使われます。たとえば、古くなって汚れた壁紙を張り替えたり、古くなったトイレを新しいものに取り替えたり、といったことがあてはまります。

一方、リノベーションは、ライフスタイルにあわせて、家の間取りを変えるといった、より大規模な工事をするときに使われることが多いです。

たとえば、子供が独立し家族が少なくなったため、3LDKの間取りを2LDKや1LDKに改築する、といった場合があてはまるでしょう。

②どんなリフォームが必要か

次に、リフォームの対象となる主だった箇所を見ていきたいと思います。

ポイントリフォーム

●壁

部屋の壁は、経年や、前の入居者の生活による汚れでリフォームする必要が出てきます。たとえば目のとどかない、長年タンスや冷蔵庫が置かれていた場所の壁には、カビがびっしり生えていることもあります。

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こうした場合、壁のクロスを張り替えて対応します。一部分だけ替えると、新しいところと古いところの差が目立ってしまうので、少なくとも壁一面はすべて張り替えなければならないケースも多いです。相場は1平方メートルあたり1000~1500円程度とされています。

●床

床の傷や汚れがひどい場合、リフォームする必要がでてきます。

木の板を使ったフローリングのリフォームは、もとのフローリングの「張り替え」と、もとのフローリングの上に張る「重ね張り」があります。「張り替え」のほうは割高です。

フローリングの木材のタイプや、防音仕様かどうかなどで費用が変わってくるので一概にはいえませんが、1畳あたり1万数千円から、高ければ5万円、6万円かかるケースがあることがあります。

ある不動産業者は「フローリングの傷については、家を購入して住む人はものすごく気にするが、借りて住む人はあまり気にしない」とも語っていました。こうした言葉も参考に、どこまでが必要なリフォームか見きわめるようにしましょう。

●キッチン

古いキッチンを取り替えるとき、おしゃれなシステムキッチンにかえれば、50万~150万円程度かかります。

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一方、「公団キッチン」というタイプを選べば、数万円からでも取り替えが可能です。ネットで「公団キッチン」を検索すると、かなり安いものが出てきます。

●浴室

ユニットバスすべてを取り替えると100万円以上かかることがあります。壁の補修や鏡の交換、浴槽の取り替えなど、本当に必要な部分のみリフォームするといいでしょう。

部分的なリフォームなら、そのままの素材を活かす、エコリフォームという手もあります。

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●トイレ

古い物件ですと、トイレが和式ということがあり、入居者に敬遠されるケースが多いです。ここでトイレのリフォームが必要になります。

洋式トイレへの取り替えですと、20万円ほどかかることがあります。簡易洋式トイレなら、費用をぐんと抑えることができます。

③リフォーム業者の選び方

リフォーム業者

リフォーム業者はどう選べばいいでしょうか?

ベストなのは、地域に根付いて長年やっているリフォーム業者を見つけることです。とくに、「家族経営」「一人親方」のような形で何十年もやっている工務店です。長い間、地域で経営を続けているということは、品質や価格も含めて、地域の信頼を勝ち得てきたからだということができます。

探すのは、その地域にいる友人や知人、知り合いの大家さんに紹介してもらったり、やはり地元で長年営業を続けている不動産会社に紹介してもらったりするのがいいでしょう。

人のつてがなければ、それがなければ、インターネットや電話帳で探すことになります。

管理会社からの紹介は、なるべく避けたほうがいいでしょう。管理会社はマージンをとるので、リフォーム代金が割高になります。

また、より多くマージンをとりたい管理会社の意向で、リフォーム業者はあまり必要でない部分のリフォームまでやろうとする可能性があります。

実際にあった例ですが、賃貸用の戸建てをリフォームしようと、管理会社(全国展開している大手)にリフォーム業者を紹介してもらい、見積もりしてもらったところ、料金は100万円近くになりました。

ところが、近所で家族経営でやっている工務店に見積もってもらったところ40万円ほどとなりました。管理会社が紹介したほうは、あまり必要と思われない部分までリフォームの対象に入れ、料金を増やそうとしていたのです。

結局、リフォームはこの工務店にやってもらい、費用は安く、仕上がりも丁寧なものになりました。借り手もすぐ決まり、入居後、とくに苦情が来ることはありませんでした。

このように、コスト面、品質面では有利になる地元の工務店ですが、一方で、繁忙期は忙しく、なかなか仕事を頼めないことがあるというデメリットもあります。

④自分でリフォームする

自分でリフォームをするという選択肢もあります。DIYが好きで、手先や体を動かすことが苦にならない人、かつ時間にも余裕がある人が向いているといえるでしょう。

業者に頼まない分、コストはかなり抑えられます。

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