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2021.02.21

サラリーマン不動産投資家のための節税できるふるさと納税活用法

節税方法の一つとして使えるものに、ふるさと納税があります。テレビCMやスマホCMにもよく登場しているので気にはなるけれど、どのような仕組みなのかピンとこなかったり、不動産投資などの副業をしている場合でも使えるのかなど、わからないことが多いという人も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  1. ふるさと納税を使った2大節税メリット
  2. ふるさと納税5つの注意ポイント
  3. サラリーマン不動産投資家とふるさと納税

をまとめました。最後までお読みいただければ、ふるさと納税の節税内容と、不動産投資をしているサラリーマン投資家が気を付けるべきポイントなどがわかります。

サラリーマン不動産投資家のための節税できるふるさと納税活用法

1.ふるさと納税を使った2大節税メリット

本章では、ふるさと納税を使った節税メリット2つをまとめました。

1-1.節税メリット1 所得税と住民税を軽減できる

節税メリットとして最も大きいのが、国税(所得税)と地方税(住民税)を減額できる点です。ふるさと納税は、自分が支援したいと思う好きな自治体(市町村)に寄付をすれば、寄付金額から2,000円を引いた金額が戻ってきます。例えば、4万円まで寄付が可能な方は、

例)4万円までの寄付が可能な方のケース
合計4万円までの寄付を行い、寄付金控除の手続きをすれば、所得税と住民税それぞれ38,000円ずつ還元されます。ふるさと納税額の限度額には計算式がありますが、実際にはふるさと納税サイトやアプリなどにシミュレーション機能がありますので、自分で計算をする必要はありません。【ふるさと納税の限度額計算式】
ふるさと納税の限度額=(住民税の所得割額×20%)÷(90%-所得税率)+2,000円
総務省作成 寄付金額シミュレーション用Excel ダウンロード

☆所得税からの控除 = (ふるさと納税額-2,000円)×「所得税の税率」
☆住民税からの控除(基本分) = (ふるさと納税額-2,000円)×10%
☆住民税からの控除(特例分) = (ふるさと納税額 – 2,000円)×(100% – 10%(基本分) – 所得税の税率)

【参照:総務省 ふるさと納税のしくみ

以下は、会社員の給与収入額と家族構成による、ふるさと納税額の早見表です。より詳細な給与収入ごとの寄付金限度額が総務省ふるさと納税ポータルサイトにありますのでご確認下さい。

給与収入家族構成
独身または共働き夫婦共働き+子1人(高校生)共働き+子1人(大学生)夫婦+子1人(高校生)共働き+子2人(大学生と高校生)夫婦+子2人(大学生と高校生)
500万61,00049,00049,00044,00040,00036,00028,000
700万108,00086,00086,00083,00078,00075,00066,000
800万129,000120,000120,000116,000110,000107,00085,000
900万151,000141,000141,000138,000132,000128,000119,000
1000万176,000166,000166,000163,000157,000153,000144,000
1500万389,000389,000377,000373,000377,000361,000361,000
2000万564,000564,000552,000548,000552,000536,000536,000
2500万849,000849,000835,000830,000835,000817,000817,000

1-2.節税メリット2 返礼品による実質的節税もできる

ふるさと納税制度を利用して自治体に寄付をした場合、自治体側が寄付のお礼として特産品を贈ることが出来ます。この返礼品に関しては2つのお得があります。

1-2-1.寄付先から2,000円分以上の返礼品が贈られてくる

例えばA県A市という地方自治体に5万円分の寄付をした場合、その返礼品として、その地方の特産品詰め合わせなどが贈られてきます。

特産品の内容は自治体によって違いますが、目安として寄付金額の3割相当の地方特産品が贈られてきます。仮に、1万円の寄付をした場合は、実質2,000円の支払いで3,000円相当の地方特産品が手に入ることになります。

例)1万円の寄付をする場合

  • 寄付額 1万円
  • 自治体からの返礼品 3,000円相当(北海道の例:カニ・ホタテ  新潟の例:米・酒 など)

1-2-2.2,000円で自分の欲しいものが複数手に入る

上記で説明した特産品などの返礼は、地方自治体のホームページ以外にも、ふるさと納税の特産品をあつめた専用サイトがあります。そのリストの中に自分が欲しいものが掲載されていれば、自分にとって欲しいもの・必要なものを2,000円で買えることになります。

ちょっとしたウラ技ですが、基本的にふるさと納税の返礼品は、寄付金額の3割相当がベースですが、寄付先は複数の自治体に使えます。

例えば4万円まで寄付をしてよい方が、4つの自治体に1万円の寄付を行った場合は、返礼の特産品だけで3,000円×4自治体=12,000万円の返礼品になります。寄付をした4万円のうち、寄付控除で38,000円は還付されますので、実質2,000円負担で12,000円相当の特産品が貰えるという、実質的な節税方法としても使えます。

個人の方は生活の中で必要なものを、企業としては社内で使うものなど、何でも好きなものを選んでかまいません。返礼品リストには、肉・魚・酒・コーヒー・お茶などの食品類から、事務用品・電化製品・温泉入浴券、ホテル利用権、レストラン利用チケットなど、さまざまな趣向を凝らしたものが揃っていますので、何かしら「欲しい」と思えるものが見つかります。

自分の欲しいものが複数手に入る

2.ふるさと納税5つの注意ポイント

ふるさと納税は、国が推奨している節税方法の一つなので、デメリットというほどのものはありませんが、利用の際に注意すべき5つのポイントをまとめました。

2-1.注意ポイント①上限額を超えると自己負担になる

ふるさと納税には還付金に限度額があります。還付金額は住民税の所得割の1割までが限度です。住民税所得割は課税所得の10%ですので、課税額が500万円の人は50万円の住民税を支払っており、ふるさと納税の限度額は5万円になります。この限度額を超えた寄付金に対しては還付がないので自己負担になります。

限度額が設定されている理由は、人気のある自治体にばかり多額の寄付をされてしまうと、偏った地域にだけ税収が集まってしまい、本来のふるさと納税の主旨である地方全体の活性支援から外れてしまいます。そのため、住民税と所得税の1割までと決められています。◆自分の支払っている住民税額を知る方法◆

会社員の場合、税務関係は全て会社にやってもらっていますので、ご自分の住民税所得割の金額がいくらかを知っている方は少ないかと思います。

自分が支払っている住民税額を知る方法は「住民税決定通知書」を確認します。これは毎年6月ごろに自治体から会社を通して送られてきます。内容は、市町村区と都道府県の住民税内訳が記載されています。この中に、

  • 市区町村民税・所得割額という欄
  • 都道府県民税・所得割額という欄

があります。この2つの金額の合計額が、会社を通じて支払った金額です。この金額の1割が、ふるさと納税寄付金の限度額です。

2-2.注意ポイント②返礼品は一時所得で50万円相当の返礼品まで非課税

ふるさと納税による返礼品が50万円相当以内であれば非課税、これを超えると課税対象になります。

自治体によっては寄附者へのお礼として特産品を送る場合がありますが、これは一時所得になります。一時所得になる理由は、ふるさと納税(寄附)が収入(特産品)を得るための支出として扱われずに、寄附金控除の対象とされているためです。一時所得は年間50万円を超えた額についてからは課税の対象となりますので、返礼品合計額に気をつけましょう。

2-3.注意ポイント③副業の人は課税金額の合計に注意する

副業で不動産投資を行っている方は、会社員などの本業の給与以外に不動産収入を合算した金額が、ふるさと納税の上限額の対象になります。

住民税は課税額の10%ですが、所得税の場合は所得金額(収入から経費などを差し引いたもの)でスライド式に課税率が変わります。所得税は、分離課税に対するものなどを除くと、以下の表のように、税率5~45%の7段階に区分されています。

課税される所得金額税率控除額
➀1,000~1,949,000円5%0円
②1,950,000~ 3,299,000円10%97,500円
③3,300,000~6,949,000円20%427,500円
④6,950,000~8,999,000円23%636,000円
⑤9,000,000~ 17,999,000円33%1,536,000円
⑥18,000,000~39,999,000円40%2,796,000円
⑦40,000,000円 ~45%4,796,000円

【参照:国税庁 No.2260 所得税の税率
会社員をしながら不動産収入があると、合計の所得額が上がりますので、ふるさと納税の上限金額も上がります。しかし、同時に所得税率も上がりますので、ふるさと納税上限額を上げるために所得額を多く算出してしまうと、結果的に税率も上がってしまうことがあるので注意が必要です。

例えば上記表で、③の8,999,000円までの方は23%税率ですが、これにたった数千円が追加されて9,000,000円~になると、税率が10%も上がった33%課税になります。

所得税は一年間にかかった経費などを差し引いた金額に対しての課税です。ふるさと納税をする場合は、年末あたりまでは最終的な収支がわからないケースもありますので、収支がハッキリするまではシミュレーターで計算したふるさと納税の上限額いっぱいまでは使わないようにしておきましょう。

また、不動産経営での経費や修繕費などが多くかかった年は不動産所得が減少しますので、給与と合算しても所得税率が下がる場合もあります。また、住宅ローン控除で所得税と住民税全てが還付されているケースでは、ふるさと納税の還付は受けられません。

2-4.注意ポイント④納税者本人が申込をする必要がある

ふるさと納税は所得税や住民税を納めている方が寄附金控除を受ける対象者です。ふるさと納税自体は誰でもできますが、寄附金控除を受けるためには、その納税者本人がふるさと納税をする必要があり、ふるさと納税を行うクレジットカードなどの名義も本人である必要があります。

そのため、納税をしていない方、例えば子供、専業主婦・主夫などの扶養枠に入っている方や無収入の方は控除の対処外です。

2-5.注意ポイント⑤節税効果は期待ほど大きくはない?

ふるさと納税は節税に良いと聞いて調べてみたけれども、期待より節税額が小さいな、とお感じになった方は多いかと思います。実際、支払先が税務署から地方自治体に変わっただけという見方も出来ます。しかし、もともとのふるさと納税よりかは改正がされ、節税対策としても有効に使えるようにはなっています。

もともとのふるさと納税は、「寄付金-5,000円」が控除対象でした。そのため、1万円を寄付すると5,000円は所得税と住民税から控除されましたが、同時に、5,000円は確実に負担をしなければなりませんでした。また、特産品はつける地区とつけない地区がありました。

これではあまりにも利用者のメリットが少ないし、例え特産品を貰っても、そもそも5,000円は持ち出しですので、普通に買い物をしたのと変わらないのですから、ふるさと納税は少しも世間に広まりませんでした。

そこで、平成24年度からは寄付控除の計算が「寄付金-2,000円」に変更となりました。これならわずか2,000円の負担で特産品数千円分になりますので、利用者メリットも多くなります。また、平成27年には控除対象枠が従来の2倍近くに広がるなど、積極的な利用推進のための改良が続けられています。

ふるさと納税開始当初は、ふるさと納税申込サイトのようなものもありませんでしたので、利用者は自分で寄付をする地方自治体をサイト検索し、自分で電話やネットから自治体に申込をしなければなりませんでした。しかし、現在では、ふるさと納税サイトやアプリなどのように、所得額に応じてふるさと納税額がわかるシミュレーターや、返礼品から探せる便利なサイトがたくさんあり、使い勝手も各段に良くなっていることから、今後もますます利用者は増えるでしょう。

ふるさと納税は、国が推奨している節税方法ですので、たとえご自分の期待よりも節税額が小さかったとしても、支払うはずの税金を少しでも安くできるメリットの大きい制度です。また、不動産投資をする方は、どのみちご自身で確定申告をして所得税も住民税も収めるわけですから、利用をした方が断然にトクです。

注意ポイント⑤節税効果は期待ほど大きくはない?

3.サラリーマン不動産投資家とふるさと納税

不動産投資をしている中で、専業の方は税理士などが入りご自分なりに節税対策をしていると思いますが、現在、会社員の副業不動産経営者や、これから兼業で不動産投資をスタートする人のためのふるさと納税活用法についてまとめました。

3-1.給与+不動産投資所得が「黒字」の場合

給与が通常通り支給され、不動産経営が黒字の場合は、2つの収入を足した金額がふるさと納税の上限額になります。シミュレーターで気を付けるのは、不動産収入の計算は不動産収入から、その年にかかった経費を差し引いた金額と、給与の手取り額を足したもので計算をすることです。

経費を差し引かない合計で出した上限額でふるさと納税をしてしまった場合でも、本来の控除になる金額以上は対象にされません。

3-2.給与+不動産投資所得が「赤字」の場合

給与は通常通りでも、不動産投資を始めた初年度から数年は、初期費用や諸経費などがかかって不動産所得がマイナス収支になるケースがあります。不動産所得が赤字になった場合は、確定申告で給与所得から不動産所得のマイナス分が引かれるので(損益通算)、損益通算をした金額がその年の所得額となります。

多くの場合、その年度の所得額は減ります。その結果、所得税と住民税の課税も低くなりますが、同時に、ふるさと納税の上限額も下がる可能性があります。 シミュレーターなどで、給与所得をメインにしたふるさと納税の上限額を出してしまうと、上限額を超えて寄付をしてしまう可能性があります。おおよその収支が確定する年末近くまでは、上限額いっぱいまでは使わないようにしましょう。
【参照:国税庁 損益通算

3-3.ふるさと納税で会社に副業がばれる4つのパターン

節税のためにふるさと納税をした結果、会社に副業を持っていることが明らかになってしまうパターンがあります。どれも、きっかけは「この社員はナゼ?給与以上の納税をしているのだ?」と不思議がられるところから始まります。

副業禁止の企業にお勤めで不動産経営をしている、またはこれから不動産投資を検討している方向けに、なるべく副業のままで長く会社員が続けられるように、副業が明るみになる4つのパターンをまとめましたので、参考にしてください。

3-3-1.パターン1 住民税のふるさと納税控除額から

副業である程度の収入がある人が、自分の給与と不動産収入を足した金額でふるさと納税をすると、住民税への控除額の多さから、副業をしていることが明るみに出ることがあります。

ふるさと納税の控除は、本業か副業どちらかで控除するようになっていますが、基本的に本業で控除されます。もし、副業の不動産収入からの控除にしたい場合は、ふるさと納税の控除額よりも普通徴税で支払う副業の住民税が高い必要がありますが、ふるさと納税のためだけに、これらの金額をいつも気にかけているわけにもいきません。

<対策>
副業からふるさと納税の控除をしたい場合は、自分で税務署と市役所の納税課に連絡し、控除を確定申告している不動産収入から差し引いてもらうようにお願いをして対策をします。

3-3-2. パターン2 住民税の給与天引きから

毎年6月頃に支払額の通知が来て支払う住民税ですが、この住民税がもともと給与天引きになっている会社の場合は、副業の所得が多くなってくると、その控除金額の多さに経理部が気付いて明るみに出る場合があります。

<対策>
2-3-1と同じで、まずはふるさと納税を副業から控除してもらうよう、市役所などにお願いをする必要があります。また、ふるさと納税の上限額を給与所得のみで計算しておけば、控除額から副業が割り出される心配はありません。

3-3-3. パターン3 普通徴収から特別徴収に変わったとき

特別徴収は、会社が個人(社員)の住民税を社員の代わりに徴収することです。要するに給与天引きすることですが、会社がこの方式を今まで取っていなくて、今後、採用する方針がある場合は副業が明るみに出る可能性があります。

<対策>
お勤めの会社が普通徴税から特別徴税に変わる可能性があるならば、ふるさと納税上限金額を給与所得内で収めるようにしておきます。同時に、なるべく早めに、不動産経営での収入から控除をしてもらえるように、税務署と市役所などに連絡をしておきましょう。

3-3-4. パターン4 ワンストップ特例から

ふるさと納税の中にワンストップ特例という、一年間に5つ以内のふるさと納税寄付を行う場合、確定申告をしないでも納税の寄付金控除を受けられる制度があります。このワンストップ特例を使うと、住民税からのみ控除されます。会社員の場合、所得税は今までも給与天引きされてきているため、住民税から控除がある方が非常にお得感を感じやすく、利用者も増えています。

しかし、副業をしている人がワンストップ特例を使うと、副業がかなりの確立で明るみに出ます。ワンストップ特例は自分で確定申告をしない代わりに、寄付をした地方自治体が確定申告に代わる作業をし、その控除額を会社などに通知するからです。そのため、会社には控除前の住民税額も筒抜けとなり、その控除額が多い場合は、副業が明らかになります。

<対策>
面倒くさくても、ワンストップではない普通のふるさと納税をすることです。また、給与所得の範囲内でのふるさと納税にしておきましょう。不動産経営をする方は、将来、確定申告を自分ですることになりますので、ワンストップは使わなくなります。【コラム】

年収が500万円以上ある会社員が、ふるさと納税以外で大きく節税をするならば、中古マンションをオシャレにリノベーションした不動産経営デビューをおすすめします。
ふるさと納税に関する本記事をお読みになってお気づきになった方も多いかと思いますが、会社員というのは、非常に節税をしにくい職業です。高収入の会社員になればなるほど、支払う税額が多く、可処分所得の少なさや働き甲斐のなさを痛感しているかと思います。

不動産経営は実業ですので、不動産経営を始めると、会社員をしながら経営者になります。実業と会社員の一番の違いは、経費が計上できる点です。不動産経営を始めるにあたり、不動産購入にまつわる諸経費などがかかりますが、これらは全て経費として計上することになります。

また、不動産購入後、マンションの経営に乗り出した後にかかるランニングコスト、修繕、月々のローン返済に充てる金利や、マンション管理の管理費なども、すべて計上することが出来ます。

このような経費を全て確定申告し、所得から差し引きます。兼業・副業の場合は、会社員の給与と不動産経営を合わせた所得を通算できますので、実業の経費が多くかかれば、会社員として支払っている税金額を通算損益で減らすこともできます。

このように、会社員を続けたままでも上手に節税が出来る方法は、ふるさと納税以外にもあるのです。しかも、不動産経営の場合は、将来、現物としての不動産が手に入ります。

不動産経営にはさまざまな種類がありますが、REISMでおすすめするのは、今の時代に合った部屋づくりによる「カスタマイズ」されたお部屋です。

従来の画一化された、どこにでもある賃貸マンションの一室ではなく、自分らしさを表現できる自分だけのスペースとして、空間を自在にカスタマイズして賃貸することで、入居者は居心地の良さを感じ、なるべく長くそこに居続けようとしてくれます。

長く居続けてくれるからこそ安定する不動産経営のセオリーに乗っ取っており、はじめての不動産経営でも長きにわたる収益をもたらしてくれる一部屋となります。

入居者がずっと住み続けてくれる部屋を一緒に創造できる不動産経営のベストパートナー・REISMの不動産経営をぜひご検討ください。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。ふるさと納税の節税と、不動産投資家として気を付けるべきポイントを以下のようにまとめました。

  1. ふるさと納税を使った2大節税メリット
  2. ふるさと納税5つの注意ポイント
  3. サラリーマン不動産投資家とふるさと納税

すでに独立して投資家をされている方はプロの税務と二人三脚で対処をしていらっしゃいますが、はじめたて、またはこれから不動産投資家を控えていらっしゃる方は、参考になる点もあったのではないでしょうか。ふるさと納税上限額に気を付けながら、上手に節税をしてください。

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