お知らせ

スタッフブログ

2021.02.15

サラリーマン不動産投資家が知っておくべき確定申告の特性と注意点

マンション投資で家賃収入を得ている人は、1年間の収入と経費を計算し、そこで得られた利益に応じて税金を収めなくてはなりません。そのために必要なのが、毎年の確定申告です。サラリーマンなど会社に勤務している人の場合、会社が源泉徴収して税金を納めてくれるので馴染みが薄いと思いますが、マンション投資を始めるとなると確定申告と納税を避けて通ることはできません。

それでは確定申告とはどんな仕組みで、どのような手続きなのでしょうか。会社に勤務しながらマンション投資をしている人にとって必要な確定申告と納税の知識をまとめました。

1.確定申告とは?申告の流れと必要な手続き

確定申告とは、国や地方に納める税金額を算出する元となる収入と支出を申告する手続きのことです。毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得を計算して申告し、確定後に税金を納めます。

毎年2月中旬〜3月中旬の約1ヵ月間が、確定申告書の提出期間として設定されます。納付期限までに税金を納めなかった場合には、延滞税が加算されますので注意が必要です。

会社員の場合は、会社がその人の給与から所得税などを源泉徴収(天引き)し、会社が社員の代わりにまとめて確定申告を行います。しかし、会社勤めの傍ら不動産投資をして家賃収入がある場合は、給与所得と不動産所得の合計から所得税額が決まるため、個人で確定申告を行う必要があります。

具体的には、収支が分かる必要書類を集め、決算書と確定申告書を作成し、管轄の税務署へ提出するという流れです。

1-1.確定申告の目的

原則論として、確定申告の目的は国民の義務である納税のための課税額を確定するための手続きです。納税は国民の義務なので、所得があるのに確定申告をしなければ脱税となり、罰則の対象になってしまいます。

しかしサラリーマンなど給与所得者はあまり確定申告と縁がありません。その理由は、勤務先が本人に成り代わって源泉徴収をしているからです。確定申告をしていないからといって納税をしていないわけではないことは、サラリーマンの方であればよくご存じだと思います。

ところで確定申告には、納税以外の目的もあります。あくまでもその1年の所得から経費を差し引いた課税対象額を「確定」させるためのものなので、所得よりも経費が大きければ赤字となり、他の所得と損益通算をすることによって税額を減らすための手続きでもあります。マンション投資が赤字の決算になると確定申告をすることによって損益通算が適用され、本業の給与所得にかかる税金を少なくすることができます。

1-2.サラリーマンの副業も確定申告が必要

マンション投資だけでなく、サラリーマンの方々が副業で収入を得ると確定申告との関わりが生じます。本業以外の収入が年間で20万円以上あると確定申告の義務が発生します。年間で20万円というと、月間で約1万6,600円です。マンション投資に限らず、ちょっとしたお小遣い稼ぎ程度の副業であっても課税対象になる可能性は十分にあります。

1-3.申請の流れ

確定申告の手続きは、毎年2月から3月にかけて設定される申告期間内に申告書および必要書類を提出するだけです。しかし、そのためには申告に必要な情報を収入しておく必要があります。そのための大まかな流れは、以下のようになります。

  • 12月までに1年間の収入と支出(経費)を集計しておく
  • 1月になったら必要書類を準備する
  • 2月の申告期間になったら管轄の税務署で書類を提出する

確定申告に必要な確定申告書は申告時期になると税務署から届きますが、それ以外にも国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

1-4.青色申告と白色申告の違い

確定申告には青色申告と白色申告がありますが、どういった点に違いがあるのでしょうか。それぞれのメリットとデメリットを見比べながら、その違いを確認してみます。

  • 青色申告のメリット

    青色申告の場合は自分で帳簿付けなどを行う必要がありますが、いくつか白色申告にはない特典を受けることができます。「白色」と「青色」の一番の違いは、収支が黒字だった場合に適用される10万円または55万円、もしくは65万円の「青色申告特別控除」でしょう。従前は青色申告特別控除額が65万円でしたが、2020年の税制改正からは55万円になりました。その一方でデジタル化の流れから「e-Tax」による申告をすることで10万円の増額になるため、従前どおりの最大65万円の特別控除が受けられます。白色申告には特別控除の適用がありません。さらに青色申告だと、青色事業専従者給与が経費として認められるメリットがあります。同居している家族を従業員として見なし、給料を支払う会計処理をすることで、その給与を経費に算入(つまり利益から差し引く)ことができます。白色申告にも同様の経費がありますが上限があるので、青色申告のほうが節税効果は圧倒的に大きくなります。
  • 青色申告のデメリット

    節税メリットの大きい青色申告ですが、その適用を受けるためには複式簿記で帳簿をつけ、貸借対照表や損益計算書も添えて提出しなければなりません。もう一つ、最大65万円の控除を受けるための条件として、不動産投資が「事業的規模」でなければならないというものがあります。事業的規模とされるラインは「5棟10室」と言われていますが、簡単に言えば戸建てで5棟、区分所有で10室という意味です。基本的にそれより小さい規模は、青色申告でも10万円の控除となります。会社勤めの人が副業で始めるマンション投資で、最初から5棟10室の規模となるケースはほとんどないでしょう。しかし、10万円控除でも、節税効果は小さくはありません。将来、投資規模を大きくすることを考えている人は、青色申告にチャレンジするのも悪くないのかもしれません。また、税制上の優遇がある青色申告の適用を受けるには承認が必要なので、事前に「青色申告承認申請書」を提出しておく必要があります。これには提出期限があり、原則として青色申告をする年の3月15日までです。なお、1月16日以降にマンション投資を開始した場合は、物件購入から2ヵ月が提出期限となります。忘れずに提出するようにしましょう。
  • 白色申告のメリット

    青色申告は厳格な会計処理が求められるのに対して、白色申告はそこまで厳格な処理を必要とせず、帳簿づけもシンプルな作業で済みます。何も申請をしなければすべての申告者は白色申告扱いになるので、青色申告のように申請書を事前に提出する必要もありません。
  • 白色申告のデメリット

    シンプルな会計処理で済むため副業でマンション投資をしているような小規模投資家であれば白色申告でも十分かもしれませんが、白色申告は手続きがシンプルである反面、デメリットもあります。最も大きなデメリットは、青色申告で適用される特別控除がないことです。マンション投資家にとって最大で年間65万円の特別控除があることは大きな意味を持つので、節税を重視するのであれば白色申告を選択するべきではありません。また、白色申告では損失の繰り越しに制約があります。ルール上マンション投資をしている人は制約を受けることになるため、白色申告だと損失の繰り越しはできないと考えておいたほうがよいでしょう。

2.何を申告する?押さえておきたい経費のポイント

確定申告書は、12月から1月末までの間に管轄の税務署から送られてきます。「個人事業の開業届出書」を提出していない場合は送られてきませんが、管轄の税務署で用紙をもらうこともできますし、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」から用紙を印刷することも可能です。

不動産投資をしている人は、「確定申告書B(第1表、第2表)」および「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」の2つの書類が必要になります。

「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」に、1年間の収入と支出を記載して、所得を算出します。「収入金額」には、家賃や礼金、更新料などが含まれます。敷金は預り金ですので、収入には入りません。「必要経費(支出)」には、管理委託費や損害保険料、修繕費、減価償却費、ローンの利息などが含まれます。経費として計上できる支出についての詳細は後述します。
決算書を作成したうえで、算出した所得額をもとに「確定申告書B(第1表、第2表)」に必要事項を記入します。この時、会社からもらう源泉徴収票も必要になるので、作成までに入手するようにしましょう。

なお、2016年分の確定申告以降、確定申告書にマイナンバーの記載が必要となりました。マイナンバーカードの提示または添付、あるいは、マイナンバーが確認できる書類と身元確認書類の提示、または添付が必要となります。

2-1.経費とは

事業による収入がある一方で、その収入をあげるために要したコストがあります。こうしたコストが事業収入を得るために必要なものだと判断されると、経費として収入から差し引き、課税対象額を減らすことができます。

2-2.経費計上が認められる副業所得は?

経費計上が認められる副業所得には、以下のようなものがあります。

  • 雑所得
  • 事業所得
  • 不動産所得

3つめにある不動産所得には当然、マンション投資に関連する経費も含まれます。つまり、マンション投資で発生した経費はマンション投資による収入から差し引くことができるわけです。

2-3.サラリーマンの副業で経費にできるもの、できないもの

それでは、サラリーマンの副業で経費として認められるものには、どんなものがあるのでしょうか。以下のようなものが経費として認められます。

  • 公租公課(マンション投資に関連する税金)
  • 損害保険料(マンション物件の火災保険、地震保険)
  • 管理費(管理会社に物件管理を委託している場合の委託料)
  • 仲介手数料(入居者付けをした不動産会社に支払う手数料)
  • 広告宣伝費(入居者付けのために支払った場合)
  • 管理組合費、修繕積立金(管理組合に支払っている場合)
  • 修繕費(20万円以内の簡易な修繕)
  • 減価償却費(建物部分の価値に対して毎年2.2%)
  • ローン保証料(融資を利用した場合の保証料)
  • 借入金利子
  • 通信費、旅費交通費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費
  • 立ち退き料(立ち退きに際して金銭を支払った場合)
  • 青色事業専従者給与(青色申告の項目を参照)

サラリーマンの副業であってもこれだけ多くの経費が認められます。特に減価償却費についてはキャッシュの流出を伴わない会計上の経費なので節税効果が高く、節税効果が目的でマンション投資をする人もいるほどです。

2-4.副業で経費計上する時の注意点

副業ではきちんと経費計上をして、認められるものはしっかりと経費として算入したいところなので、そのためにも留意しておきたい注意点が4つあります。

  • 経費に関連する領収書はしっかり保管し、その時の状況を記録しておく
  • 領収書の保存期間である7年間は処分しない
  • 申告対象の1年間に支払い、債務が確定しているものだけを計上する
  • 個人的な費用をむやみに計上しない(解釈の違いにより認められない恐れがあります)
お役立ち情報一覧へ
Fudousan Plugin Ver.5.3.3