K様とのご縁は、数年前に遡ります。
もともと弊社が媒介した物件をご購入いただいたK様から、今度は「保有しているアパートを売却したい」というご相談をいただいたことが本件のきっかけです。
長年にわたる信頼関係の中でご相談をいただけたことを、大変ありがたく感じています。

専任媒介をお預かりし昨年より販売を開始したところ、年明け早々に買付が入り、スムーズに契約の運びとなりました。
販売開始から契約・決済まで少々時間を要しましたが、最終的には無事に売却が完了し、K様にも喜んでいただけたものと思っています。

今回の売却において、タイミングという観点でも触れておきたい点があります。
現在は金利上昇局面にあり、不動産市場においても融資条件の変化が買主側の動向に影響を与えています。
そうした環境の中で本物件が成約に至ったことは、2022年に大規模修繕工事を済ませ、
満室稼働を維持し続けてきたK様の日頃の管理姿勢が、物件の競争力として正しく評価された結果だと感じています。
売却を検討されるなら、市場環境が大きく変わる前に動くことが重要です。

売却をお考えの方へ

「そろそろ売り時かもしれない」「保有物件の整理を考えている」
——そんなお気持ちがあれば、まずはお気軽にご相談ください。
つなぐみらいでは、査定から売却戦略の立案・買主へのアプローチまで、オーナー様に寄り添いながら丁寧にサポートいたします。
「相談したら売らなければいけない」ということは一切ありません。
まずは現在の物件価値を知るところから始めてみませんか。
正確な市場価値を把握しておくことは、保有継続・売却どちらの判断においても必ず役に立ちます。お気軽にお問い合わせください。

I様との出会いは、もともと弊社が媒介していた別の物件へのお問い合わせがきっかけでした。
実際にお会いしてご要望やお考えをうかがう中で、ご自宅やご経営の会社に近いエリアでの物件取得をご希望されていることがわかりました。
その後、I様ご自身でさまざまな物件をご検討いただく中で、最終的に本物件を選ばれました。

I様が本物件を選ばれた決め手は、道路付けの良さと、注文建築ならではの希少性です。
いわゆる建売アパートとは異なり、こだわりのつくりが随所に感じられる唯一無二の一棟であること、
そして角地という恵まれた立地条件が、「長く持てる」という確信につながったようです。
こうした物件はなかなか市場に出てこないだけに、I様の目利きが光る選択だったと思います。

資金調達については、I様の法人が日頃からお取引のある金融機関から融資を実行していただき、
法人名義での取得となりました。条件交渉も含め、売買自体はスムーズに進んだ取引です。

取得後、I様のご希望により管理を弊社へ移管することになりましたが、ここで一つのエピソードがあります。
既存の管理会社が、本物件の管理をなかなか手放そうとしなかったのです。
これは裏を返せば、それほど「優等生な物件」であることの証明とも言えます。
満室稼働が続き、管理上のトラブルも少ない——管理会社にとっても手のかからない優良物件は、手放したくないのが本音でしょう。
さらに時期が3月の繁忙期と重なったこともあり、移管の手続きは少々難航しました。それでも粘り強く折衝を重ねた結果、無事に管理移管が完了し、現在は弊社にてオーナー様をサポートしております。

このような物件、あなたも探してみませんか？
「注文建築で希少性が高い」「道路付けが良く管理しやすい」「満室稼働で安定収益が見込める」——こうした条件を兼ね備えた物件は、ポータルサイトを眺めているだけではなかなか出会えません。つなぐみらいでは、表に出る前の情報や、ご要望に合った物件を個別にご提案することが可能です。「こんな物件が欲しい」というイメージがあれば、まずはお気軽にご相談ください。会員登録いただくと、会員様限定の物件情報もご覧いただけます。

管理も、つなぐみらいにお任せください。
今回のように、物件購入後の管理移管についてもご相談いただけます。「今の管理会社に不満がある」「購入後の管理もまとめてお願いしたい」という方はもちろん、「管理会社を変えたいけれど手続きが不安」という方も、ぜひ一度ご相談ください。オーナー様の想いや収益最大化の目標に寄り添い、空室対策・入居者対応・収支改善まで一貫してサポートいたします。

I様、末永くどうぞよろしくお願いいたします。

当初、買主様（N様）はポータルサイト経由で別の物件にお問い合わせをいただいたのがきっかけでした。
ご希望条件や資金計画を伺う中で、その物件に限定せず、いくつかの選択肢をご提案する流れとなり、その一つとしてご紹介したのが本物件です。

エリア、建物規模、収支のバランス。
一つひとつを整理する中で、最終的にN様が「長く保有する前提で無理がない」と判断され、本物件に決断されました。

資金計画については、金融機関選定から融資条件の整理まで当社でアドバイスを行い、無理のない形で融資も成立しています。
売主様が不動産業者であることもあり、条件調整はスピード感を持って進みましたが、価格だけでなく引渡しや今後の関係性も含め、丁寧に話を重ねながら合意に至りました。

検討の過程では、N様から「一部を民泊で運用できないか」というご相談もありました。
しかし、本物件の規模や入居者構成を踏まえると、1～2室のみの民泊運用は居住者トラブルにつながる可能性が高いと判断し、当社としては明確に反対の意見をお伝えしています。
短期的な利回りよりも、長期的に安定した運用を優先すべきだと考えたためです。

結果として、N様にもその考えをご理解いただき、通常の賃貸運用を前提とした形で成約となりました。
売主様・買主様ともに納得感のある着地となり、今後につながる取引となったことを非常に印象深く感じています。

不動産取引は、成立した瞬間だけを見れば「売れた・買えた」で終わります。
しかし実際には、その後の運用や関係性のほうがはるかに重要です。
つなぐみらい株式会社では、目先の条件だけでなく「この取引が、数年後どう評価されるか」を意識しながら、売主様・買主様双方にとって意味のあるご提案を行っています。

本件は、東京都世田谷区北烏山八丁目に所在する一棟アパートの成約事例です。
本年年初に取引を行った「グランエッグス千歳烏山T」の隣地に位置する物件で、所有者は前回と同じS様でした。

前回の取引完了後、少し時間を置いてS様からいただいたのが、
「実は、隣のアパートもそろそろどうするか考えていて…」
というご相談でした。
価格の話というよりも、「また任せて大丈夫か」という確認に近い感覚だったと思います。

前回の進め方や判断を評価いただき、今回は専任媒介として正式に販売をお任せいただきました。
隣地とはいえ、物件の特性や収支、買主層は微妙に異なります。
前回と同じやり方をなぞるのではなく、改めてエリア特性、賃貸需要、出口を整理し、S様と販売戦略をすり合わせました。

購入者は知人のM様で、投資判断においては数字と再現性を重視される方でした。
条件面の話は決して一度でまとまったわけではなく、価格についても複数回の調整を行っています。
売主様には「この価格までなら現実的に売れる理由」を、買主様には「この価格なら無理なく回る根拠」を、それぞれ丁寧に説明しながら、落としどころを探りました。

最終的には、どちらかが我慢する形ではなく、
「この条件なら、双方が前向きに進める」
そう思える水準で合意に至っています。

資金計画については、当社取引先である地銀K銀行をご紹介しました。
物件内容と事業計画を整理した上で金融機関と共有し、融資もスムーズに承認されています。
売買条件・スケジュールともに大きな修正はなく、無事に成約となりました。

今回の取引も、売買で終わることはありませんでした。
前回の「グランエッグス千歳烏山T」と同様、本物件についても賃貸管理を当社で受託することとなり、売主様・買主様・管理が一つの流れとしてつながっています。

同一オーナー様から隣地の物件を続けて任せていただけたことは、価格以上に評価いただいた結果だと感じています。
一棟アパートの取引は、数字だけでなく「誰と、どう進めるか」で結果が変わります。
つなぐみらい株式会社では、売買を単発で終わらせず、その後の管理・運用まで見据えた取引を大切にしています。

本件は、レインズ未掲載、一般流通としてはほぼ認識されていなかった、
しかし、某ポータルサイトに1社のみ掲載されていたという、「非常に“微妙な立ち位置”の物件」でした。

結果として、当社としても過去最大規模の売買価格となった案件です！
（金額は伏せますが、規模感はご想像ください）

■ 「情報はある。でも、話が動いていない」

始まりは、知人からの一言でした。「代々木エリアで、一棟ビルを本気で探している人がいる。
　でも、出ている物件はあっても、どれも話が前に進まない。」

ポータルサイトを見れば、
“それらしい物件”は確かに存在します。

しかし実際には、条件が合わない、売主の温度感が低い、本気で売る気がない等・・・
そんなケースも少なくありません。

情報が出ている＝取引ができるとは限らないのが、一棟ビルの世界です。

■ 市場を見るのをやめ、「人」を見る

今回私たちが重視したのは、掲載情報そのものではなく、「誰が、なぜ、このビルを持っているのか」
という点でした。

立地

建物規模

テナント構成

所有の背景

それらを整理した上で、「このビルなら、直接話をする価値がある」そう判断し、所有者様に直接アプローチしました。

■ “売り物ではない”からこそ、話ができた

最初から、「すぐに売ってください」という話はしていません。

今後の資産整理

次の世代への承継

ビルをどう終わらせるか

こうした話を、時間をかけて共有しました。

そしてある時、所有者様から出た一言が流れを変えました。

「実は、そろそろ次のことも考えないと、と思っていて…」

ポータルに載っていても、本音の部分は、直接会話をしなければ見えてこない
それを象徴する瞬間でした。

■ 条件交渉は「価格」よりも「設計」

一棟ビル、しかも規模の大きな取引になると、話は単純な価格交渉では終わりません。

引渡し時期

テナントとの関係性

税務面

売却後の資金の使い道

これらを含めて、取引全体をどう設計するかが問われます。

今回の成約も、金額だけを見れば派手ですが、本質はそこではありません。

■ 「市場で競らなかった」からこその着地

もしこの物件が、

レインズに掲載され

広く情報が拡散され

価格競争に入っていたら

今回の形では、
まとまらなかった可能性も十分にあります。

静かに話が進んだからこそ、双方が納得できる着地となりました。

不動産取引は、
「どこに載っているか」よりも「どこまで踏み込めるか」で結果が変わります。
特に一棟ビルの取引では、情報を読む力、人を読む力、そして動く勇気

この3つが揃って、初めて成約に至ります。

今回の代々木一丁目の案件は、弊社が“情報の仲介”ではなく“取引の仲介”をしている
ことを体現した成約でした。

■ 一棟ビル・水面下取引をご検討の方へ

ポータルサイトに出ているが、話が進まない

本当に売れるのか分からない

表に出す前に整理したい

そうした段階からのご相談も、
私たちは歓迎しています。

不動産は、動かした人から、話がまとまる。

ご縁があれば、ぜひ一度ご相談ください。

本件は、賃貸中のオーナーチェンジ物件。
そして、ワンルームマンション特有の「出口の現実」が非常によく表れた取引でした。

■ ご相談の始まりは「静かなマイナス」への違和感

売主様（U様）は、顧問税理士事務所様からのご紹介で当社にご相談くださいました。

「家賃はきちんと入っているんです。
　ただ、管理費や修繕積立金、ローン返済を差し引くと、
　毎月ほんの少しですが、キャッシュフローがマイナスになっていて…」

額としては大きくない。
生活が苦しくなるほどでもない。

しかしU様が気にされていたのは、
“金額”ではなく“構造”でした。

「この状態を、
この先も何年も続けて良いのかが分からなくなってきて…」

ワンルームマンションのご相談で、
実は最も健全で、最も早い判断につながる入り口です。

キャッシュフローが大きくプラスなら判断は簡単、大きくマイナスなら対処も早い

問題は、
「少しだけマイナス」という状態です。
気づかないふりもできる。先送りもできる。
しかしその間にも、修繕積立金は上がり、銀行評価は下がり、出口条件は、静かに悪化していく・・・。
これが、ワンルーム区分マンションの現実です。

■ ワンルームマンションの“出口”は銀行評価で決まる

ここでU様と一緒に整理したのが、「売るときに誰が買うのか？」という視点です。

オーナーチェンジのワンルームマンションの場合、
購入者の多くは個人投資家もしくは区分マンションの買取再販業者。

そして、この層が必ず見るのが銀行の評価額です。

ここが重要なポイントです。

ワンルームマンションの出口価格は
「市場価格ではなく銀行評価に強く引っ張られる」
という現実があります。

■ 管理費・修繕積立金が「数千円」上がるだけで…

銀行評価は、家賃・管理費・修繕積立金・築年数
これらを元に計算されます。

例えば、
管理費や修繕積立金が数千円上がっただけで、
銀行評価額が数十万円単位で下がるということは、決して珍しくありません。

そして区分マンションは、築年数が経過するほど修繕積立金が上がる構造です。

これは避けられません。

つまり、「何もしなくても、時間が経つだけで出口条件は悪くなる」
これがワンルーム区分の現実です。

■ 「毎月手出し」になっていることに気づいていますか？

もう一つ、U様と共有した視点があります。
それは、ローン残債と売却価格のバランス。

・家賃は入っている
・でも、管理費・修繕積立金・ローン返済を差し引くと
毎月わずかでも手出しになっている

この状態を「仕方ない」で済ませて良いのかどうか。
毎月お金を足しながら資産価値が下がっていく可能性のあるものを本当に持ち続けるべきか？
この問いを、数字で冷静に整理しました。

■ 選ばれたのは「区分マンション買取再販業者」

今回の売却先は、
区分マンションを専門とする買取再販業者でした。

ワンルームマンションは、実需向けよりもプロに売る方がスムーズに着地するケースが多い
というのが実務の感覚です。

銀行評価を前提に話が進む
条件調整が早い
引渡しまでがシンプル

「高く見せる」よりも「きれいに終わらせる」ことを優先した取引でした。

■ 売主様の言葉がすべてを表していました

お引渡し後、U様からこんな言葉をいただきました。

「正直、もう少し持てば良いのかなとも思っていました。
でも、数字で説明してもらって
“今が一番バランスが良い”と納得できました。」

ワンルームマンションの売却は、
感情ではなくタイミングと構造の判断です。

■ 担当者より

区分マンションは買う時より売る時のほうが難しい商品です。
特にオーナーチェンジ物件は、修繕積立金の上昇、銀行評価の低下、ローン残債とのズレ
これらが静かに、確実に効いてきます。

「まだ困っていない」そのタイミングこそが、一番選択肢が多い時期です。

■ ワンルームマンションをお持ちの方へ

毎月、いくら手出しになっているか
修繕積立金は今後どうなるか
売った場合、ローンはどうなるか

これらを整理せずに「なんとなく持ち続ける」のは、少しリスクが高い時代になっています。

売る・売らないを決めるための相談
それだけでも構いません。

つなぐみらい株式会社では、
現実的な数字と出口を前提に、
正直なお話をさせていただいています。

弊社の冬季休暇についてご案内申し上げます。
令和7年12月27日(土)　～　令和8年1月7日(水)
上記冬季休暇期間について、メールでのお問合せは賜りますが、弊社からのご連絡は冬期休暇明けに順次ご対応をさせて頂きます。

よろしくお願い申し上げます。

管理会社を変えるだけでここまで違う！

こんにちは！賃貸管理部です。
私たちは東京都内・川崎・横浜を中心に、中小アパート・マンションの管理を行っています。

このエリアで長年物件をお持ちのオーナーさまとお話しすると、よくこんなお悩みを耳にします。

「空室が埋まらない…」
「管理会社からの連絡が雑」
「退去後のリフォームも遅いし高い…」

実は、管理会社を見直すだけで、こうした悩みが解決することも少なくありません。

Before → Afterで見る「管理の差」

こちらは、川崎市内の1K空室で、当社が管理を引き継いだ後にリニューアルした事例です。

• Before（施工前）：古く暗い印象の室内

• After（施工後）：明るく清潔感のある室内に変身

結果：家賃4,000円アップ＆1週間以内で申込み！

小さな工夫で大きな差が出る

たとえば…

• 内見時の「匂い・照明・温度」への気配り

• 入居後トラブルを減らすマナーPOPの設置

• カーテンや小さな観葉植物によるちょい足し演出

好印象を与える部屋のレイアウト例

• 消臭スプレーや芳香剤で第一印象アップ

• ラグや照明で暖かみのある演出

• 余計な家具を置かず、空間に「ゆとり」を

オーナーさまの声（杉並区／Y様）

「他社では3ヶ月空室だったのに、管理変更後は2週間で決まりました。写真の撮り方も募集コメントも全然違いました。」

「現地の清掃状態が見違えるように改善。報告書も写真付きで安心できます。」

管理会社、見直すタイミングかもしれません

以下のようなお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。

• 空室が長期化している

• リフォーム費が不透明

• 管理会社の対応が遅い

• 清掃や巡回が行き届いていない

• クレームが増えてきた

• 報告の頻度や中身に不満がある

対応エリア

東京都全域／川崎市（中原区・高津区など）／横浜市（港北区・神奈川区・都筑区など）

中小オーナーさまの“右腕”として、丁寧で成果の出る管理を心がけています。
ご相談は無料＆訪問対応も可能です。

今回は資産の組み換えをしたO様、川崎市多摩区三田1丁目一棟マンションの成約事例です。

先日の千歳船橋アパートの売却：https://tsunagumirai.co.jp/?p=52754

により資産の組み換えを希望しているO様に購入用の物件をいくつか提案してきました。

減価償却もそこそこ取れ、融資も付きやすい（Y銀行を提案、Y銀行目線で融資が付きやすいもの）物件という条件で試行錯誤した結果、下記物件に行きつきました♪

数年前に不動産業者が購入後、リニューアル工事をしている小田急線沿線の駅近中古RC物件です。

Y銀行にて売価の約86％融資を組むことが出来、無事先日の連休中に決済を迎えることが出来ました。

この物件、元々は学生専用のマンションだったようですが、現在は入居者に告知の上、「学生専用」という括りを外している物件です。（とはいえ近くの大学生がほぼ9割以上入居しています）

管理が弊社に切り替わり、高稼働で維持ができるよう尽力させて頂きます！

新たな業者（売主）ともご縁が作れ、O様ともご縁を深めることができたと思います！

引き続き何卒よろしくお願い申し上げます。

本日ご紹介するのは10年以上のお付き合いをさせて頂いているS様の売却案件でした。

S様は弊社を立ち上げてから、過去に千葉県内の2物件の成約をさせて頂いている投資家です。

千葉市若葉区貝塚1丁目成約：https://tsunagumirai.co.jp/?p=38092

千葉県四街道市千代田1丁目成約：https://tsunagumirai.co.jp/?p=24584

今回も売却オファーを頂き販売活動に勤しみました！

千葉県の物件をお探しになっている方は弊社の登録顧客では数が少ないため、楽待や健美家といったポータルサイトを主に活用、結果同市内にお住いの投資家様T様から反響があり、無事成約をさせて頂きました！

中古の築年数が経過したアパートですが、S様保有中に大規模修繕工事も済んでおり、一定の安心感がある物件です。

高稼働、高利回りでT様ご自宅からも至近であるので、末永く保有され安定収益を生み続けることを切に願います♪

※賃貸管理は、弊社からはさすがに遠方という事もあり弊社からの管理提案は控えました^^;既存の管理会社が非常に良く動いてもらえるので、T様もS様保有時からの管理会社を継続することになりました。

引き続き何卒よろしくお願い申し上げますm(__)m