K様とのご縁は、数年前に遡ります。
もともと弊社が媒介した物件をご購入いただいたK様から、今度は「保有しているアパートを売却したい」というご相談をいただいたことが本件のきっかけです。
長年にわたる信頼関係の中でご相談をいただけたことを、大変ありがたく感じています。

専任媒介をお預かりし昨年より販売を開始したところ、年明け早々に買付が入り、スムーズに契約の運びとなりました。
販売開始から契約・決済まで少々時間を要しましたが、最終的には無事に売却が完了し、K様にも喜んでいただけたものと思っています。

今回の売却において、タイミングという観点でも触れておきたい点があります。
現在は金利上昇局面にあり、不動産市場においても融資条件の変化が買主側の動向に影響を与えています。
そうした環境の中で本物件が成約に至ったことは、2022年に大規模修繕工事を済ませ、
満室稼働を維持し続けてきたK様の日頃の管理姿勢が、物件の競争力として正しく評価された結果だと感じています。
売却を検討されるなら、市場環境が大きく変わる前に動くことが重要です。

売却をお考えの方へ

「そろそろ売り時かもしれない」「保有物件の整理を考えている」
——そんなお気持ちがあれば、まずはお気軽にご相談ください。
つなぐみらいでは、査定から売却戦略の立案・買主へのアプローチまで、オーナー様に寄り添いながら丁寧にサポートいたします。
「相談したら売らなければいけない」ということは一切ありません。
まずは現在の物件価値を知るところから始めてみませんか。
正確な市場価値を把握しておくことは、保有継続・売却どちらの判断においても必ず役に立ちます。お気軽にお問い合わせください。

本件は、東京都世田谷区北烏山八丁目に所在する一棟アパートの成約事例です。
本年年初に取引を行った「グランエッグス千歳烏山T」の隣地に位置する物件で、所有者は前回と同じS様でした。

前回の取引完了後、少し時間を置いてS様からいただいたのが、
「実は、隣のアパートもそろそろどうするか考えていて…」
というご相談でした。
価格の話というよりも、「また任せて大丈夫か」という確認に近い感覚だったと思います。

前回の進め方や判断を評価いただき、今回は専任媒介として正式に販売をお任せいただきました。
隣地とはいえ、物件の特性や収支、買主層は微妙に異なります。
前回と同じやり方をなぞるのではなく、改めてエリア特性、賃貸需要、出口を整理し、S様と販売戦略をすり合わせました。

購入者は知人のM様で、投資判断においては数字と再現性を重視される方でした。
条件面の話は決して一度でまとまったわけではなく、価格についても複数回の調整を行っています。
売主様には「この価格までなら現実的に売れる理由」を、買主様には「この価格なら無理なく回る根拠」を、それぞれ丁寧に説明しながら、落としどころを探りました。

最終的には、どちらかが我慢する形ではなく、
「この条件なら、双方が前向きに進める」
そう思える水準で合意に至っています。

資金計画については、当社取引先である地銀K銀行をご紹介しました。
物件内容と事業計画を整理した上で金融機関と共有し、融資もスムーズに承認されています。
売買条件・スケジュールともに大きな修正はなく、無事に成約となりました。

今回の取引も、売買で終わることはありませんでした。
前回の「グランエッグス千歳烏山T」と同様、本物件についても賃貸管理を当社で受託することとなり、売主様・買主様・管理が一つの流れとしてつながっています。

同一オーナー様から隣地の物件を続けて任せていただけたことは、価格以上に評価いただいた結果だと感じています。
一棟アパートの取引は、数字だけでなく「誰と、どう進めるか」で結果が変わります。
つなぐみらい株式会社では、売買を単発で終わらせず、その後の管理・運用まで見据えた取引を大切にしています。

本件は、レインズ未掲載、一般流通としてはほぼ認識されていなかった、
しかし、某ポータルサイトに1社のみ掲載されていたという、「非常に“微妙な立ち位置”の物件」でした。

結果として、当社としても過去最大規模の売買価格となった案件です！
（金額は伏せますが、規模感はご想像ください）

■ 「情報はある。でも、話が動いていない」

始まりは、知人からの一言でした。「代々木エリアで、一棟ビルを本気で探している人がいる。
　でも、出ている物件はあっても、どれも話が前に進まない。」

ポータルサイトを見れば、
“それらしい物件”は確かに存在します。

しかし実際には、条件が合わない、売主の温度感が低い、本気で売る気がない等・・・
そんなケースも少なくありません。

情報が出ている＝取引ができるとは限らないのが、一棟ビルの世界です。

■ 市場を見るのをやめ、「人」を見る

今回私たちが重視したのは、掲載情報そのものではなく、「誰が、なぜ、このビルを持っているのか」
という点でした。

立地

建物規模

テナント構成

所有の背景

それらを整理した上で、「このビルなら、直接話をする価値がある」そう判断し、所有者様に直接アプローチしました。

■ “売り物ではない”からこそ、話ができた

最初から、「すぐに売ってください」という話はしていません。

今後の資産整理

次の世代への承継

ビルをどう終わらせるか

こうした話を、時間をかけて共有しました。

そしてある時、所有者様から出た一言が流れを変えました。

「実は、そろそろ次のことも考えないと、と思っていて…」

ポータルに載っていても、本音の部分は、直接会話をしなければ見えてこない
それを象徴する瞬間でした。

■ 条件交渉は「価格」よりも「設計」

一棟ビル、しかも規模の大きな取引になると、話は単純な価格交渉では終わりません。

引渡し時期

テナントとの関係性

税務面

売却後の資金の使い道

これらを含めて、取引全体をどう設計するかが問われます。

今回の成約も、金額だけを見れば派手ですが、本質はそこではありません。

■ 「市場で競らなかった」からこその着地

もしこの物件が、

レインズに掲載され

広く情報が拡散され

価格競争に入っていたら

今回の形では、
まとまらなかった可能性も十分にあります。

静かに話が進んだからこそ、双方が納得できる着地となりました。

不動産取引は、
「どこに載っているか」よりも「どこまで踏み込めるか」で結果が変わります。
特に一棟ビルの取引では、情報を読む力、人を読む力、そして動く勇気

この3つが揃って、初めて成約に至ります。

今回の代々木一丁目の案件は、弊社が“情報の仲介”ではなく“取引の仲介”をしている
ことを体現した成約でした。

■ 一棟ビル・水面下取引をご検討の方へ

ポータルサイトに出ているが、話が進まない

本当に売れるのか分からない

表に出す前に整理したい

そうした段階からのご相談も、
私たちは歓迎しています。

不動産は、動かした人から、話がまとまる。

ご縁があれば、ぜひ一度ご相談ください。

本件は、賃貸中のオーナーチェンジ物件。
そして、ワンルームマンション特有の「出口の現実」が非常によく表れた取引でした。

■ ご相談の始まりは「静かなマイナス」への違和感

売主様（U様）は、顧問税理士事務所様からのご紹介で当社にご相談くださいました。

「家賃はきちんと入っているんです。
　ただ、管理費や修繕積立金、ローン返済を差し引くと、
　毎月ほんの少しですが、キャッシュフローがマイナスになっていて…」

額としては大きくない。
生活が苦しくなるほどでもない。

しかしU様が気にされていたのは、
“金額”ではなく“構造”でした。

「この状態を、
この先も何年も続けて良いのかが分からなくなってきて…」

ワンルームマンションのご相談で、
実は最も健全で、最も早い判断につながる入り口です。

キャッシュフローが大きくプラスなら判断は簡単、大きくマイナスなら対処も早い

問題は、
「少しだけマイナス」という状態です。
気づかないふりもできる。先送りもできる。
しかしその間にも、修繕積立金は上がり、銀行評価は下がり、出口条件は、静かに悪化していく・・・。
これが、ワンルーム区分マンションの現実です。

■ ワンルームマンションの“出口”は銀行評価で決まる

ここでU様と一緒に整理したのが、「売るときに誰が買うのか？」という視点です。

オーナーチェンジのワンルームマンションの場合、
購入者の多くは個人投資家もしくは区分マンションの買取再販業者。

そして、この層が必ず見るのが銀行の評価額です。

ここが重要なポイントです。

ワンルームマンションの出口価格は
「市場価格ではなく銀行評価に強く引っ張られる」
という現実があります。

■ 管理費・修繕積立金が「数千円」上がるだけで…

銀行評価は、家賃・管理費・修繕積立金・築年数
これらを元に計算されます。

例えば、
管理費や修繕積立金が数千円上がっただけで、
銀行評価額が数十万円単位で下がるということは、決して珍しくありません。

そして区分マンションは、築年数が経過するほど修繕積立金が上がる構造です。

これは避けられません。

つまり、「何もしなくても、時間が経つだけで出口条件は悪くなる」
これがワンルーム区分の現実です。

■ 「毎月手出し」になっていることに気づいていますか？

もう一つ、U様と共有した視点があります。
それは、ローン残債と売却価格のバランス。

・家賃は入っている
・でも、管理費・修繕積立金・ローン返済を差し引くと
毎月わずかでも手出しになっている

この状態を「仕方ない」で済ませて良いのかどうか。
毎月お金を足しながら資産価値が下がっていく可能性のあるものを本当に持ち続けるべきか？
この問いを、数字で冷静に整理しました。

■ 選ばれたのは「区分マンション買取再販業者」

今回の売却先は、
区分マンションを専門とする買取再販業者でした。

ワンルームマンションは、実需向けよりもプロに売る方がスムーズに着地するケースが多い
というのが実務の感覚です。

銀行評価を前提に話が進む
条件調整が早い
引渡しまでがシンプル

「高く見せる」よりも「きれいに終わらせる」ことを優先した取引でした。

■ 売主様の言葉がすべてを表していました

お引渡し後、U様からこんな言葉をいただきました。

「正直、もう少し持てば良いのかなとも思っていました。
でも、数字で説明してもらって
“今が一番バランスが良い”と納得できました。」

ワンルームマンションの売却は、
感情ではなくタイミングと構造の判断です。

■ 担当者より

区分マンションは買う時より売る時のほうが難しい商品です。
特にオーナーチェンジ物件は、修繕積立金の上昇、銀行評価の低下、ローン残債とのズレ
これらが静かに、確実に効いてきます。

「まだ困っていない」そのタイミングこそが、一番選択肢が多い時期です。

■ ワンルームマンションをお持ちの方へ

毎月、いくら手出しになっているか
修繕積立金は今後どうなるか
売った場合、ローンはどうなるか

これらを整理せずに「なんとなく持ち続ける」のは、少しリスクが高い時代になっています。

売る・売らないを決めるための相談
それだけでも構いません。

つなぐみらい株式会社では、
現実的な数字と出口を前提に、
正直なお話をさせていただいています。

この度は、先日無事引渡し（決済）を終えた、埼玉県越谷市蒲生西町の土地の成約事例です。

越谷市はレイクタウンがあることでも有名な場所ですね個人的には私の叔母夫婦が昔から住んでいる町で小さい頃に良く親に連れられて訪れたことがある以来で、不動産業に携わってから取引するのは初めてでした。

以前からお付き合いさせて頂いてるお客様の生まれ育った場所で、今回はそのお客様の紹介で、同級生のご実家が保有している不動産を売却するというものでした。（幼馴染をご紹介いただけるなんて、それだけでも嬉しい限りです！）

元々は経営されている工場の建物が建っていて、売却にあたり解体していただきました。

先祖代々の土地で、手放されるときも感慨深いものだったと想像します・・・。

土地を売却する際には特に、「既存建物があった場合の解体をして更地で販売するか？（いずれにしても買手は解体をするために、事前に更地にした方が物件としての見栄えも良くなります）」「隣地との境界は全て明示できるか？（確認できない場合は境界の復元が契約の条件になる可能性があります）」「対象の土地の上に現状建物はないが、登記上滅失されておらず建物の登記が残ったままになっていないか？」「前面道路が私道の場合で、私道の持分が売買対象となっているか？また第三者所有の私道がある場合、通行及び掘削の承諾書を取得できるか？（または以前取り交わしをした書類が残っていないか？）」等、取引に関する要点が幾つかあります。

今回は、一つ一つを皆様協力の下、クリアして無事契約→引渡しに漕ぎつけることが出来ました。

買われたお客様は、お医者さまでご自宅兼医院をこの地で開業されるとのこと。

元々周りが田んぼだった時代のころ、この地で苗木を育てていた（辺り一帯の田んぼの原点となる土地だった）ので縁起が良い土地ということを売主様から伺い、それを買主様にお伝えしさせて頂きました。

無事立派なご自宅の完成と、お仕事も益々発展されるよう祈念しております！

引き続きよろしくお願い致します。

いつも弊社のブログをご覧くださり誠にありがとうございます。

コロナの終息前に世界では戦争が起こっていたりと混沌とした世の中ですね。

世の中で起きていることは決して対岸の火事ではなく、自分事として捉え、判断し、行動をすることがとても大事な一方、様々な情報が溢れかえる中で何を取捨選択するのかという事も非常に重要だと感じる毎日です。

これは日々私どもが従事している不動産業界でも同じことが言えます。以前とは異なる市況や状況の中で、誰と、どんな情報を扱うのか？常に岐路に立っていることを痛感する毎日です。

そんな中、今回お取引をさせて頂いたお客様はとても私とお付き合いの長い方で、お取引させて頂いた物件も思い入れのある物件でした。状況や情勢が変化していく日々の中に、不変的かつ普遍的なものとは何かに改めて気づかされた良いご契約に立ち会わせて頂きました。

今回のお客様（売主様）と出会ったのは、今から約15年ほど前でした。私が初めに不動産業界に入って勤めていた会社に在籍していた時で、当時の私はまだまだ駆け出しの営業マンだった時です。（初めてお会いした時は、川崎市内の一棟マンションの案内で現地でお会いしたことを鮮明に記憶しています）

その後、若輩者の私はこのお客様に様々なご迷惑をかけながらも、ご実家の土地の売却をお任せいただいたり、今回の物件を土地として購入された際にもご指名頂きました。

今では築12年になろうとしている本物件（2010年築）は、購入された当時は更地でした。この土地にお客様が一部お住まいの「賃貸併用住宅」として、設計事務所や建築会社を選定し、無事完成した際に、私や当時在籍していた会社（賃貸管理をお任せいただきました）のスタッフ、建築関係者と出来立てほやほやの新築建物に御呼ばれされて、お酒や食事をご馳走になったことを良く覚えています。

その後、月日も経ち、いくつかの物件のご購入やご売却のお手伝いをさせて頂いたりした後に、独立したての私の会社に管理をお任せ頂き、本物件売却のオファーを頂きました。特に今回の物件は、お客様がお住まいであったこともあり、とても思い入れがある物件です。

紆余曲折がありましたが、結果、とても良い買主様と巡り合うことが出来ました。売買に伴い管理会社も変更することが多い中で、引き続き弊社で管理を続けさせていただくことにもなりました。新オーナー様の期待に添う事が出来るよう、引き続き尽力させて頂きます！

15年前に売主様と初めてお目にかかった時の事。

本物件のご購入をされた時の事。また別物件の売買に携われた事。

本物件建物の竣工時。最近行なった大規模修繕工事。

テレビ局から、本物件の放映をしたいといオファーがあり、立ち会ったこともありました。

人と物件が繋げるこの様々な思い出を胸に秘めこれからも精進していきたいと思います。

そのお客様の想いやお考えに沿い、時にはプロとしてのアドバイスをしながらお手伝いをすること。いつになっても変わらない大事なことだと思います。

これからも末永くお付き合いいただけます様、何卒よろしくお願い申し上げます。

今回は、杉並区上荻2丁目築浅RCマンションの成約事例です。

弊社のお得意様が、資産の組み換えをするために本物件を惜譲することなり弊社で販売をしました。

JR中央線荻窪駅徒歩6分というとても良い立地なので、退去しても直ぐに入居付けが出来る良い物件です♪

JR中央線沿線は、昔から賃貸のメッカであり、未来永劫注目されるエリアです。売主様は惜しくも売却することなりましたが、買主様にもとても喜んでいただき良い取引となりました！

賃貸募集も全く苦労することのない物件です。
やっぱり不動産は「立地」が命だなぁとつくづく思う事例です。

弊社では土地をご購入いただき、このように設計、建築プロデュース、賃貸管理までワンストップサービスを提供しておりますのでご興味のある方はぜひご連絡ください！

引き続き何卒よろしくお願い申し上げます。

つなぐみらいの米田です。

まだまだコロナも収束せず、何だかスッキリしない世の中ですね。

しかし、米田はコロナに負けず元気です。

今回は茨城県水戸市赤塚1丁目の土地の成約事例です。

これまた昔からのご縁にて今回もご契約させていただきました。

数十年前に戸建を購入していただいたご夫婦の奥様のご両親の土地の売却でした。

売主様は神奈川県にお住まいで、ご高齢ということで、水戸に行く機会は

もうほとんどなく、固定資産税を払っているだけの状態で何十年。。。とのこと。

売主様が生まれ育った愛着のある土地ですのでなかなか売却決断をできなかったよう

です。

そんな売主様のいろいろな思いを胸に私米田は茨城県水戸市に鼻息荒く入りました。

そんな中でのスペシャルタイミングで水戸の近隣にお住いの親せきの方が購入したい

とのご一報。。。これは最高な流れです！！買主様、ありがとうございます。

ご親戚同士の売買なので、スムーズにいき、最終的には米田自身も勝手ながら、親せ

きの一員になった気がしました。（笑）

茨城県水戸市の契約、皆様のとても良い人柄を感じ、おだやかに契約ができたことが

良かったです。夜は水戸の街を堪能したのは言うまでもないです。

今回かかわっていただいたすべての方々、大変ありがとうございました。

いつも当社のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。つなぐみらいの大野です。

今回は、杉並区阿佐谷南一棟収益マンションの成約レポートです♪

当社のお客様が所有している阿佐谷南の一棟収益マンションです。昨年からご売却をお任せいただき販売活動を行なっておりました。

青梅街道沿いに面していて、視認性がとても高く、所有欲を満たす物件です♪

一階が店舗（2戸）になっていて3階から4階までが１Kの店舗と住居がある築後7年のRCマンション。

結果、今回のお取引は当社が元付となり、買主様を豊島区の仲介業者にお連れ頂き成約。

数日前に無事決済を終え、売主様にもとても喜んでいただきました。

お客様に喜んでいただく仕事をすることが当社の使命です。常にこの気持ちを胸に精進していきたいと思います。

引き続き何卒よろしくお願い申し上げます。

世田谷区で活動している弊社はあまり城東方面にご縁が無いのですが、今回葛飾区の土地を無事成約させて頂きました！

売却の相談を頂いた際には、この通りまだ古屋が建っていて、売主様にて解体をして頂きました。

解体が先？測量が先？

同時に弊社の知り合いの測量事務所に確定測量を依頼。

解体が先か？測量が先か？少し悩ましいところですが、

①測量を先に行なうと、せっかく新設した境界標が解体時に飛ばしてしまう可能性があります。

②解体を先に行なうと、どうしても隣地住民に騒音等の問題で迷惑が掛かる場合があり、その後境界立会に影響を及ぼす可能性も少なからずあります。

ですので今回は、測量事務所と解体業者とで連携を取ってもらい、測量（隣地打診）を少し先に行ないながら、解体業者には境界に気を付けて解体工事をしてもらう方法を取ってもらいました。

この測量事務所は、フットワークも軽く臨機応変に対応してもらえるので大変助かりました。

（私道の通行掘削承諾、越境部分の合意書取得なども一緒に対応してもらいました。）

解体工事時には、次に買われた方が新築を目的とする為に現地の職人さんと打ち合わせ。1ｍ程度掘り下げてもらったら地中に浄化槽やガラが出てきたのでそれも併せて撤去。

→地中埋設物などは、契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）に当たる場合があるので引渡し後買主様が新築工事時に出てきたら、売主様の負担になる場合があるので要注意です。

樹木（枝葉）の越境解消

隣接地2か所の枝葉が本地に越境していたので、隣地所有者に挨拶に行き、売主様のご負担で剪定業者に依頼しました。

（まずは自分で枝切り鋏を持って出来るだけ切ってみたのですが、高いところは梯子が必要で限界でした・・・）

このエリアの皆さんは下町気質なのか、とても親切に対応してくださり（剪定業者も隣地所有者も）大変助かりました！

買手も早めに見つかり、無事引き渡しまで終えたので一安心。

売主様初め、皆さまありがとうございました！

不動産の売買は、時として売主様買主様の当事者以外にも、様々な方々の協力の下で成り立ちます。感謝感謝です！！！